本文通过项目背景考察、简要介绍香港Union Square项目在产品方面的亮点，探讨其商业模式成功的可借鉴经验，思考其在商业开发实践过程中发展方向上的积极影响。

项目背景考察 —— 项目简要介绍 —— 成功经验探讨 —— 发展方向的思考

正文

联合开发背景：Union Square是香港地铁九龙站的综合商住发展计划，由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司、新鸿基地产发展有限公司，以及淡马钖控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉宝置业有限公司、丽新发展有限公司、环球投资(百慕大)有限公司会德丰有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地产有限公司、海港企业有限公司等联合开发完成。

项目简要介绍：Union Square位于香港西九龙地铁九龙站上盖，占地13.54公顷，为集住宅、写字楼、商场（elements）、休闲和酒店设施于一体的超大型综合体。总建筑面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合。第一期为漾日居、第二期为擎天半岛、第三期为凯旋门，第四期为君临天下，第五期为elements，第六期为天玺，第七期为环球贸易广场。

图1：总平面示意图                             图2：全景鸟瞰

成功经验探讨

1.开发模式：基于轨道交通站点的复合地产开发，建造大型的都市综合体（图3）

充分利用稀缺的土地资源，在站点周边形成高密度的商住社区；

轨道交通使项目具备更高的通达性，同时带来大量的人流和商机；

形成丰富的物业功能，各物业之间通过地下隧道、空中连廊、垂直交通等方式紧密相连，形成有机整体，相互提升价值。

2.功能定位：定位鲜明以及功能多元化

针对项目面对的核心商圈和消费群体，制定档次分明、主题鲜明的定位（图4）；

项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、社会服务等功能于一体，满足顾客多元化的消费需求；

商品组合具有较好的宽度和深度。宽度体现为业态的丰富度，深度体现为品类的差异化。

3.业态规划：主力店和非主力店业态丰富、空间分布合理（图5）

在每层的商铺布局方面，基本上采用一到两个主力店和非主力店搭配若干经营散户的方式，各层实行品类协同、混业经营的规划方针；