万科与凯雷“大大联手”。前者实现“轻资产”模式，后者解决对中国商业地产的大投入问题
8月28日，万科企业股份有限公司（下称“万科”）发布公告称，与凯雷投资集团有限公司（下称“凯雷”）签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》。
根据意向书获悉，凯雷与万科拟成立资产平台公司，两者分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计，该资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标。
同时，万科与凯雷拟一起设立一家商业运营管理公司，通过签署联营管理协议，负责资产平台公司持有的各境内商业物业的招租和运营管理。
该意向书内并未明示双方合作的具体条款，仅为框架性备忘文件。万科也指出，签署该意向书的目的在于记载双方对合作的初步意向，以供进一步洽谈之用，对双方并不具有法律约束力。若未来该平台收购公司任何商业物业，均会另行签署具体的收购协议，有关具体条款将于收购协议中具体订明。
当事者谨言慎行，双方的“地产+基金”股权合作方式却在业内一石激起千层浪。“未来，商业地产会从单独开发，走向联合开发之路，资本和地产的结合将更加紧密。”一位在商业地产行业打拼多年的业内人士表示，随着国际资本更多的进入中国商业地产市场，万科凯雷组建商业地产战略合作平台是个风向标。
一个具备持续物业开发和运营管理能力，一个擅长金融资本运作，万科搭伙凯雷能够发挥所长，股权合作平台形式也使得双方利益一致，握成一个拳头。而此手法能否最终实现双赢，取决于该资产平台公司旗下项目的未来营运前景。
万科之需
万科搭伙凯雷缘起8月27日 “万科正与凯雷洽谈购买旗下9个商业物业，交易估值在60亿元至100亿元”的消息。对此，万科当日发布公告，宣称其确实与凯雷正在进行磋商。不过，万科并未在回应中透露更多合作细节，转日则发布合作意向书公告。
2014年中期业绩会上，万科集团总裁郁亮透露，目前，万科的商业地产拿地比重占到25%。下一步，万科会不断推出新的商业项目。万科集团高级副总裁毛大庆也曾提到，万科住宅之外的业务约有2000多万平方米，3000亿- 4000亿元资产的规模。而商业地产开发和持有运营需要沉淀大量资金，商业项目通常又要经历3-5年的养商期。在养商期内，商业项目的租金收益普遍不高。盈利微薄，项目资产较大，造成净资产收益率偏低，利润率增幅甚至有收窄可能。未来，万科商业地产若想持续健康发展，“轻资产”是不二选择。
如何让旗下资产“轻”起来？
凯德是万科可以学习的对象。通常，凯德开发或收购的项目，会由一家基金公司持有，凯德自持该基金公司一半左右股权，余下股权则由养老基金、保险基金等机构投资者持有。当项目运营成熟，实现资产增值后，凯德以REITs方式退出。
不过，时下的万科难以在国内通过发行基金并以REITs退出方式完成其轻资产构想。既然全盘模仿不可，不妨拉人入伙，借力打力。北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军认为，对万科而言，其与凯雷成立资产平台公司是一举多得。
一方面，可以把万科旗下商业物业以股权或资产方式出售给资产平台公司，解决万科旗下商业项目的存量问题，以及商业物业养商期容易产生的上市公司利润减少问题。“资产平台公司有可能以平价或稍微溢价的价格进行收购。”朱友军预计道。
另一方面，假若万科与凯雷合作仍持有资产平台公司部分股权，其还有可能享受到商业物业经营管理收益、项目资产管理性收费，以及商业物业升值后的资产交易转让收益。
一位拥有多年投资银行和房地产私募投资经验的业内人士指出：未来，资产平台公司对自持项目有退出或交易需求时，既可在国内政策限制放宽及交易平台搭建基本完备时，走国内商业地产的资产证券化之路；也能够利用凯雷在境外资本市场中的经验在境外以REITs方式实现收益，或转手给境外偏好于长期持有成熟商业物业的投资机构。
事实上，万科把旗下商业物业以股权或资产形式出售给第三方基金并非首次。据消息人士透露，此前万科曾与中信资本、香港领汇均有过类似动作。数据显示，2014年上半年，万科投资收益同比激增238%。万科称，这得益于转让商业地产股权等因素。或许正是看到轻资产的成效，万科的商业地产玩法已从单个项目演进为批量项目。
凯雷之谋
资本巨人凯雷成立于1987年，公司总部设在华盛顿，是全球最大的私人股权投资基金之一，团队遍及非洲、亚洲、澳洲、欧洲、北美及南美等19个国家和地区。截至目前，凯雷在全球投资资产管理规模达2030亿美元。
此番凯雷搭伙万科，双方还会设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有商业物业的招租和运营管理。按照毛大庆的说法，在这家商业运营管理公司里，万科要有绝对的经营管理权，所有被收购的万科项目都要保留万科品牌。
这也是凯雷所希望的事情。“凯雷有资本优势，但缺乏强有力的商业物业运营管理团队。”上述业内人士续称，凯雷需要在国内市场寻找到具备运营能力的合作伙伴一起营运商业项目。万科在资产平台公司中虽占小股，但握有运营权益，也使万科与凯雷两方的利益一致，促使万科更好运营资产平台公司所持有的商业项目。
对于中国商业地产，凯雷一直情有独钟。
凯雷投资集团董事总经理、凯雷亚洲房地产基金主管李准桓公开表示：“目前中国的家庭可支配收入不断增长，城镇化持续发展，人口结构发生变化，政府也在努力推动内需。这些因素将继续推动中国零售业的发展。我们对中国快速发展的零售业前景抱有信心。”
去年5月凯雷便收购了苏州印象城和杭州古墩印象城各49%的股权。这两处购物中心由深国投商置拥有和管理，均已运营三年以上，是一站式区域性购物中心。
“作为专业的PE投资机构，凯雷此次联姻万科的逻辑是，在进行全球资产配置，选择收购投资项目时，一方面认可中国商业地产市场，一方面认可万科代表着的社区和家庭化购物中心产品。”九洲远景商业管理机构副总裁侯为民表示。
目前，北京、深圳两个万科广场已开业，东莞万科广场、佛山万科广场计划于9、10月份相继开业，明年，北京中粮万科半岛广场将开业。南昌、重庆、南宁、宁波、昆明等地的万科商业项目也在前期规划筹备中。
总体来说，万科的商业项目多在相对具成长性的城市新区，临近居住区。“凯雷同样看好万科现有项目资源的成色。” 同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司研策服务及投资服务执行董事谭诚表示，譬如万科住宅社区内的客户是一批中高质量的客户群体，他们的文化素质和收入较高，而且社区规模不小，在一定程度上保证了项目旁边商业物业的消费力。
而“大才是美”，凯雷的盘子和胃口之大，寻找的恰恰是这样能够上规模的合作伙伴。所谓的“上规模”是指在未来房企业务的持续运作过程中，商业地产所占比重规模可以不断增加。也就是说，万科的拿地能力及其在商业地产的项目储备的量级足以打动凯雷。双方成立的资产平台公司若能像流水作业一样收购物业，运营成熟后，溢价交易退出，这比凯雷单打独斗时一个个寻觅收购物业省力省心。
原三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁潘韬在微信中言道：“这两年万科一直在摸索这条路，也谈了不少家拟合作伙伴。我对万科的判断是商业物业绕不开，丢不了，也从骨子里不想走万达的重资产之路，借船出海是万科内部都相当能接受的方案。”他还表示，目前很多大型地产公司都在打这个算盘，取轻弃重，以小搏大。
“凯雷之后，我们还有单个项目的轻资产合作。”毛大庆指的应该是今年万科与新加坡GIC就上海虹桥万科中心的交易。在这个单笔交易中，GIC拿到了90%的股权。毛大庆的言外之意是，凯雷并非资本方合作的唯一选项，万科搭伙基金的“取轻弃重，以小博大”探索还在继续。
