曾被万通、华润等大型开发企业看重的文化旅游项目——宿州文化园·万通砚湖小镇近日陷入了无主的僵局中。据了解，万通砚湖小镇是安徽省“861计划”项目之一，按照规划，这里应由万通地产和上海锐璨实业有限公司联合打造。然而，自2011年签订合作计划至今，这里仍是一块空地。

　　项目烂尾事出多因

　　万通砚湖小镇项目以奇石文化为主题，通过文化产业导入，带动宿州旅游、会展、服务等产业发展，从而打造一个低碳生态的新型社区乃至城市新区。对于导致项目搁浅的原因，相关方一直保持沉默，但可以肯定的是，在这一项目上，万通集团董事局主席冯仑延续了他“导演+制片”的轻资产运作模式。在协议签署后，冯仑基本没有参与该项目开发，而是全权交给了上海锐璨实业有限公司。

　　“万通基本上只是一个品牌输出，并没有实际参与项目运作，既没有资金投入也没有管理输出，这样的一场‘联姻’，可以说其基础就不牢固。”大地风景文化遗产与古镇街区规划设计院院长黎筱筱表示，“实际操作本项目的开发商是做社区住宅的，对文化产业并不熟悉，也没有相应的供应商资源。对于操作一个文化地产项目来说，这无异于盲人摸象。当地政府也有责任，他们在选择投资商的时候过于感性，有名的地产企业不一定能带来繁荣的文化产业。”

　　而对于项目失败的最根本原因，黎筱筱认为，还是由于政策滞后。“文化、旅游项目的运作周期漫长，以前可以通过地产销售来反哺项目运作，但如今这条路不是那么好走了，信托产品、产业基金、金融产品等又不足，无法支撑这类项目的运作。”黎筱筱说。

　　商机背后暗藏高风险

　　伴随国家在房地产开发领域一系列新政的出台，旅游文化地产成为许多开发商关注的焦点。到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括首创、海航、中信等大型企业，以及恒大、万通等一大批房地产开发商。在北京、上海、海南、广东、深圳等地，开工的旅游房地产项目有近百个。

　　业内有一句调侃的话：“做住宅地产的人不要轻易去碰商业地产，做商业地产的人不要轻易碰文化旅游地产。”言外之意，在三者之中，当属文化旅游地产的风险最大。中国旅游研究院区域所副所长马晓龙认为，这个风险是双向的。“对于政府来说，招商引资引入开发商，当后者建成、卖完楼盘后，政府期待的景区开发却少有进展，地方政府显得相当被动。对于开发商来说，各地一拥而上的旅游项目使未来的目标消费者被‘稀释’;旅游地产综合性强，如果缺乏专业运作和资金保证，项目会虎头蛇尾，特别是几千亩用地的项目对此更应有所警惕。”马晓龙说。

　　在马晓龙看来，根据目前国内已有的旅游地产运作总体情况来看，失败的案例仍多于成功的案例。“在十几年时间里，中国的旅游地产项目已投入3000亿元，结果70%亏损倒闭，20%勉强保本，只有10%盈利。大部分地产商采用多点布局、异地复制的模式经营，并在暂时的盈利中乐此不疲。”马晓龙说。

　　事实上，作为持有型物业，旅游地产的真正风险来自于项目运营过程中的不可预知。也就是说，当建筑物兴建完毕后，才开始面对持续不断的难题。

　　以资金风险为例，作为非刚需产品，文化旅游地产比住宅市场更益受经济景气因素影响，一旦资金链紧张，风险警报也随之而来。因此，旅游地产的开发商更加看重资金的快速回笼。“现在，很多开发商或是投资公司对项目都比较挑剔，不仅要求在短期内获得回报，还要求回报率在40%以上。但是，优秀的旅游地产项目一般都有投资大、周期长的特点，通常需要8—10年才能获得投资回报，受到市场认可。这就使旅游地产的发展陷入了两难的境地。”黎筱筱表示。

　　警惕“假旅游、真地产”

　　尽管旅游地产存在巨大的风险，但各方的投资热情依然不减。究其原因，一方面，住宅市场从黄金时代跌落到白银时代是大势所趋，房地产传统开发面临瓶颈，大家不得不寻找新的开发领域。加上旅游业是近年的发展热点，也与房地产有契合点。另一方面，文化旅游地产项目拿地便宜，房企从中直接获取的物业销售利润更为可观。

　　土地方面获得的优惠让房企获益匪浅，但同时也给项目增加了“假旅游、真地产”的风险。“不少开发商尝试做文化旅游地产，但项目达不到个性化效果。追根究底，还是在以商业地产来盈利，以至于项目不伦不类，毫无特色可言。”马晓龙说，“现在不少开发商声称自己做的是旅游地产，但实际上他们只是‘在旅游地开发房地产’。这种项目在全国各地都屡见不鲜，地方政府匆忙批示项目的情况也不少。”

　　“中国的住宅地产、商业地产已经出现了不少品牌，唯独旅游地产还没有高端品牌。由于旅游项目是长期投资的项目，打造旅游地产领域的高端品牌不能急功近利。”马晓龙举例说，“香港迪士尼在经营7年后，才首度实现盈利，成为迪士尼在全球布局中盈利的两家之一，另一家是东京迪士尼乐园。此外，开发商必须深入了解客户需求，既不能服务不到位，也不能过度服务。做旅游地产必须走专业化道路。”

　　对于开发商来说，文化旅游意味着莫大的机遇，从最初的纯地产开发过渡到文化旅游领域，这将是一次质变，也将是一个趋势。但是旅游地产能否健康发展，还取决于地方政府和开发商能否意识到要“以旅游为核、地产相随”，相对摆脱地产依赖。如果只是为了房子好卖才开发这个旅游项目，是不现实的。