住房投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩；城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度最大；土地市场整体下行，区域差异愈加显著；宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出；住房市场监管对“楼市”逐步放松；棚户区改造成“重磅”，共有产权房成为保障性住房的新亮点。未来住房市场将进入中速增长的常态。楼市观望情绪浓郁，租房价格仍将上涨。专家建议：完善政府调控住房市场的政策与方法；取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用；采取必要的刺激政策，以稳定住房消费；加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境。

    由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同举办的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”，2014年12月26日在京举行。专家指出，2014年住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升，楼市自发进入调整期。

　　《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》(高培勇任顾问、倪鹏飞主编)从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策四个方面，对年度中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。本年度《住房绿皮书》具体内容包括：在评述2013年第4季度-2014年第3季度住房及相关市场走势的基础上，预测了2015年住房及相关市场的发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，有针对性地提出了相关政策建议。

　　专家指出，2013-2014年分析显示：全球住房市场整体强劲反弹，但我国住房市场与全球住房市场走势背离；固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑拖累经济增长；市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形；国内投资增速整体下滑，海外投资规模剧增；政策性住房金融机构作用得到强化，合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化；金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象，但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位；住房投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩；城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度最大；土地市场整体下行，区域差异愈加显著；宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出；住房市场监管对“楼市”逐步放松；棚户区改造成“重磅”，共有产权房成为保障性住房的新亮点。

　　专家介绍，住房绿皮书分析，2014年住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升。从住房价格来看，2014年1-9月85个重点城市住房价格为7484元/平方米，同比下降0.98%，大于全国降幅(-0.6%)0.38个百分点，增幅较上年同期下降9.4个百分点。其中，一线城市住房价格为16923元/平方米，同比下降1.2%，较上年同期下降14.7个百分点；二线城市住房价格为7077元/平方米，同比下降0.3%，较上年同期下降8.6个百分点；三四线城市住房价格为6079元/平方米，同比上涨2.3%，增幅较上年同期回落3.9个百分点。

　　专家认为，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。2015年的住房市场走势：整体延续衰退，一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。专家说，2015年房价以软着陆为主，限购政策有望全面退出，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失。2015年的总体判断是：一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降；房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；商品房库存积压销售困难。专家认为，随着相对过剩时代的来临，商品住房销售困难而无需再进行大规模开发。这也意味着，开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。

　　《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，楼市观望情绪浓郁，租房价格仍将上涨。专家认为，由部分投资投机性需求所引致的住房购买行为一定程度上增加了租赁性住房的实际供给量，为租赁市场的发展提供了前提条件。但是，从2013年第4季度以来相对萧条的住房市场使得买卖市场的总体交易量下降，并且房价下降的预期依然强烈，市场观望情绪浓郁，由购转租的需求量增加导致租赁市场开始活跃。同时，由于城市化进程的推进吸引了大量农村人口和外来人口，一定程度上增加了租房群体；城市发展过程中的城中村和棚户区改造等活动导致了低价租赁住房市场的逐步萎缩，客观上导致了住房租赁价格的逐步攀升。国家统计局发布的2014年9月居民消费价格变动情况显示，全国居民住房租金价格已经出现连续57个月上涨。与2013年9月相比上涨2.6%，与2014年8月相比上涨0.1%。租房者面临更为严峻的租房形势。

　　住房绿皮书2015年政策建议：完善政府调控住房市场的政策与方法；取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用；采取必要的刺激政策，以稳定住房消费；加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境。

　　专家特别指出，没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节的任务，还很有可能使问题更加尖锐，尤其在住房短缺时代，这是当时行政管制的原因，在告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度，既有必要也具备了条件。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一，完善住房保障制度体系，推行“共有产权住房”制度；第二，完善房产税收制度，建立直接面向个人的房产税征管制度，扩大物业税开征试点；第三，改革集体土地转换国有的制度，改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，扩大地方政府税费收入的分成比重；第五，完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国住房公积金储蓄银行集团，建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次，建立住房抵押贷款证券化制度，建立抵押贷款的二级市场。第六，建立和完善住房租赁制度，建立商品房的“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。