在外界看来，商业地产刚刚起步，仍是十分年轻的版块；但在郭增利看来，中国商业房地产的发展时间并不短。

然而，商业依附于住宅而存在，并没有形成商业房地产的独立系统和产业。

“2000年之后，大量没有经验的住宅地产商进入商业房地产领域，才形成目前的井喷态势。”

然而，商业地产井喷化发展的背后，是对泡沫化和同质化疑虑与担忧。

当前，仍在发育期的商业地产却又遭电商猛烈冲击。

郭增利接受专访时则强调：“中国商业要实现突破，必须要从价格战中解放出来，走服务创新的发展道路。”

线上电商冲击线下商业

“双11”之战硝烟未弭，淘宝网爆出的350.19亿元的成交额便惊呆了小伙伴们，更惹红了沦为“试衣间”的线下商业的双眼。

中购联购物中心发展委员会主任与中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，电商的冲击是客观存在的。

“电商对购物中心的影响客观存在，特别是对零售部分，由于与电商相比，购物中心零售部分存在一定的价格劣势，所以自然受到电商的冲击也会较大。”

数据显示，2012年中国零售企业百强销售总体增长10.8%，为历年来增长最慢的一年；门店数量增长为8%，也是历年来以来最慢的一年。与此同时，中国网络零售市场交易规模却飙至13205亿元，同比增长64.7%。

就在双十一前夕，红星美凯龙、居然之家等家居卖场联合抵制天猫双十一活动，而天猫叫停了“双11”家具O2O的活动。

这也是线上商业和线下商业目前爆发的最直接的一次冲突。

然而，抵制固然一时会有效果，但在郭增利看来，为应对电商的冲击，商业房地产就要塑造购物中心的场所功能，而非停留在建造商场赢商网层面，要结合社交、科技、文化等多重元素，提高购物中心的吸引力和现场感，使购物中心成为一个真正的公共场所。

商业地产乏创新动力

尽管电商的冲击不小，但郭增利仍看好购物中心的前景。

在他看来，线下购物中心功能组合的完整性以及租户经营的互动性都是电商所无法相比的。

事实上，冒着线上电商的猛烈攻击，仍有不少商业综合体和购物中心在全国各地遍地开花。

以商业发展相对成熟的深圳为例，相赢商网关数据显示，2013-2014年，深圳将入市的大型商业项目将达19个之多，增加商业面积约170万平方米以上。随着深圳市罗湖与福田二个区的大型购物中心即shoppingmall的落成，星河COCOPARK、欢乐海岸、宝能ALLCITYMALL万象城、海岸城、益田假日广场等亦相继开业。

郭增利表示，从购物中心整体来看，受到影响的程度并不是很大，特别是很多购物中心已经开始逐步开始强化非零售业种的比重和地位。

然而，随着商业地产集中出现，相伴而来的便是对这些商业项目泡沫化与同质化的质疑与担忧。

郭增利并不赞同中国商业房地产泡沫化的观点。他认为，基于中长期市场需求增长的预期，以及消费率和城镇化等驱动因素客观存在，这些理由其实并不充分。

对于同质化的质疑，郭增利则表示，在相同和相近的经济环境下，同质化是合理甚至是必然的。

在采访中，郭增利更多次强调服务创新的重要性。

“中国商业一直是在模仿中发展，要实现突破，就必须需要一定数量的优秀的先行者具有原创精神、具有创新实践，”他进一步警示道：“否则中国商业的恶性竞争会愈演愈烈，商业生态系统也将会受到更加严重的破坏。”

然而，问题的关键在于创新动力的缺乏。郭增利指出：“中国商业确实需要原创，创新本身需要承担比同质化更大的风险，所以开发商缺乏创新动力，”

此外，商业地产商想当然地从自我出发追求“第一”、“最大”、“首创”是产生当前矛盾的一大诟病。

鉴于此，郭增利强调：“一定要做最受特定消费人群和特定零售商欢迎的购物中心，并成为居民日常生活离不开的消费服务场所。”

以下为对中购联购物中心发展委员会主任与中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生的采访实录：

记者：中国商业地产正处于加速发展过程中，这个阶段会持续多久？

郭增利：中国商业房地产，特别是购物中心已经有二十多年的历史，时间并不短，只是因为2000年之后，大量没有经验的住宅地产商进入商业房地产领赢商网域：商业依附于住宅而存在，没有形成商业房地产的独立系统和产业，才形成目前的井喷态势。

商业房地产存量市场已经非常巨大，但增量还在继续上升，未来竞争将极为残酷。从中长期看，只要商业作为住宅附属品的性质不改变，中国商业房地产还会随着住宅的增长继续向上。