商业地产十年变迁及未来发展趋势
作者:莫力生     来源:万达商业规划院总工办

二、商业地产发展趋势

商业地产的价值已被广泛认可,商业地产的优势被不断提及,甚至有神化的趋势,好像只要投资商业地产就能包赚不赔。我们需要先了解几个基本原理:

商业的核心是什么?现代社会中人活着即需要消费,消费需求带动商业产生。消费需求是分类的,生活必需品、耐用消费品、奢侈品、专业用品等,还有休闲、娱乐、体验类消费需求。不同的商品、需求需要不同的场所和消费模式,进而形成不同的商业类型。需求是商业的核心。

为什么会有商业地产?商业物业的业主靠租金收益无法支撑滚动开发,必须由销售型物业的收益来平衡持有商业的投入。(为何必须持有?下文回答)

商业地产策划定位的关键点是什么?是人,是人的感受。商业的发展,除了满足基本需求,消费的愉悦感受是吸引消费者多次到场、反复购物的最重要因素。因此,商业项目苛求周边人口数量,需要调研周边人口社会身份、收入水平、兴趣爱好、消费习惯等。与此相适应的便利的交通、合理的业态组合、明晰的商业动线、美观舒适的空间环境、与客群匹配的商品和贴心的服务,构成了策划定位逐步深入的层次。

怎样达到商业地产价值最大化?准确定位、合理规划、长期持有、持续运营才能达到商业地产价值最大化。大型商业必须统一经营才有长期稳定发展的可能性。“只租不售”是关键。分铺销售或分割产权销售的商业项目,其统一经营策略与小业主的个性化需求存在难以调和的矛盾,对物业的后期改造更存在法律上的难题,这在商业物业全寿命期内都是巨大隐患。


经过以上分析,结合现在市场特点,未来10年商业地产将呈现以下趋势:

1、商业地产金融属性渐强

国际上商业地产属于金融属性,因其社会发展已趋成熟,资金充裕,资金占用成本低,经营良好的商业物业成为优质投资品。随着国内房地产市场的成熟,暴利时代一去不返,部分有发展潜力的优质商业物业将首先成为资本关注的对象,商业地产的金融属性将逐渐显露,并越来越强。

2、主题商业地产大行其道

主题商业地产,简称主题地产,指以特定功能、或以地域特色为鲜明特点的,以商业为表现形式的地产项目。如北京798等创意地产,成都锦里等文化地产、以及总部基地、会展地产等。因其特点鲜明,项目目标客户针对性强,建设者与经营者的主要诉求一致,消费者消费目的单纯,便于形成口碑,固化消费习惯。需要注意的是,主题地产概念将成为一些劣势项目借以翻身的手段,未来10年既是主题地产的机会期,也将是混乱期。

3、社区型商业项目成为主流

其实将商业作为住宅区配套并非错误方向,发达国家商业发展进程证明了居民的日常需求是主要的商业需求。随着城市的发展,城市住区范围的扩大,社区商业将承担很大部分日常消费和生活服务类消费。社区型商业项目才是未来市场的主体。

4、专业市场依旧生命力旺盛

随着社会进步及经济发展,生活精致化,需求精细化,还会有更多的细分专业市场出现。随着更精细化,专业市场亦将趋于小型化,将出现由若干相关专业市场集聚形成的专业市场区域中心。

5、体验型商业异军突起

短短几年间,电子商务已由新兴技术发展成为传统商业的竞争对手,对于标准化商品和低值易耗品形成巨大冲击。为适应这一趋势,购物中心的业态组合将逐渐向体验型业态倾斜,毕竟“无袋消费”是电商无法取代的。这样的商业中心,餐饮、娱乐、休闲等体验业态占比可以达到50~70%,与常见的购物中心已有很大差别,或者“新生活中心”更加贴切。

商业地产之本质并不十分复杂,只是其中涉及因素众多,部分因素存在不确定性和随机性,难以把握,所以商业地产迄今也没有成形的教科书,没有包打天下的秘籍。由此,更需要所有业内人士心怀敬畏态度,遵循客观规律,精心打造产品。

商业地产产品是基础,经营更关键。紧贴需求,优质服务是提升商业物业价值的不二之选。商业的经营管理与住宅物管不同,必须对消费理念的发展,市场趋势的变化做出及时准确的应对,改造、调商、调整服务内容,才能立于不败之地。

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商业分析
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