“泡沫化”风险凸显 2014年商业地产面临变盘?
作者:颜菊阳     来源:中国商报

    对住宅市场的持续调控,让各路资本对商业地产的期许愈发火热。

  1月14日,盈石集团研究中心在京发布的季度报告指出,2013年商业用房开发投资的年增速有望连续第五年超过住宅开发投资。截至2013年年底,全国20大城市商业地产总存量已达到6461万平方米,预计在2014年,20城市总体新增供应还将增加1500万平方米。

  尤其是在沈阳、天津、成都等二线城市,购物中心、商业综合体等的商业项目入市规模有1000万平方米以上,业内公认已存在明显过剩的泡沫迹象。

  投资火热、供应井喷、总量过剩……这还不是商业地产的全部。在日前举行的2013中国商业不动产思想盛典上,业内人士更认为,模式单一、零售低迷、电商冲击、同质化造成的实体商业的消化能力不足已与供应的井喷形成巨大反差。

  商业地产供应“井喷”

  据测算,未来三年新增商业地产供应量总计将接近3500万平方米,占目前总体存量的54%。

  2013年下半年,国内首家商业地产上市公司宝龙地产对其全国在营的15家购物中心项目的生存状况做了一个调查统计。

  统计结果让宝龙控股副总裁兼商业集团总经理潘韬陷入困顿。

  “周边5公里范围内已经营业或即将开业的购物中心城市综合体项目,每家宝龙广场平均面临5个,最多的一个购物中心项目甚至面临9个竞争对手。”潘韬说,这个数字还不包括单体的超市或单体百货店,也不包括政府始终源源不断试图引进的新的购物中心。

  潘韬在2013中国商业不动产思想盛典上披露的上述宝龙地产的生存遭遇显然只是中国商业地产市场的冰山一角。

  1月15日,盈石集团研究中心在京发布的季度报告显示,2013年国内商业用房开发投资的年增速有望连续第五年超过住宅开发投资。据悉,2013年前11个月国内商业用房开发投资同比增速达27.6%,总量已达10739亿元。

  市场层面,来自不同领域和层级的投资力量却几乎都以无速度差距的姿态高速飙行。

  在亚太商业不动产学院主办的2013中国商业不动产思想盛典上,国内食品大亨、雨润商业管理公司副总裁李军就透露,目前已建成4家城市综合体的雨润集团,将在2015年完成50家商业综合体的建设。李军在接受中国商报记者采访时表示,目前50家综合体的选址都已完成,而在建的项目已有20多个。

  娃哈哈董事长宗庆后表示,娃哈哈将在3至5年内建设100座城市商业综合体;红星美凯龙旗下红星商业方面表示,红星商业将在2020年完成100个爱琴海购物中心的建设。

  而即使有着国内最快扩张速度的万达在其商业地产发展的前十年也仅开出42家万达广场。

  然而,大量资金的持续进入,对商业的供应热而言仅仅是开始,据预测,商业项目新供应在2014年将持续井喷。     

  盈石集团研究中心跟踪监测国内20大城市商业地产市场数据显示,截至2013年年底,中国20大城市商业地产总存量已达6461万平方米。预计在2014年,20城市总体新增供应还将增加1500万平方米。到2016年年底,三年新增商业地产供应量总计将接近3500万平方米,占目前总体存量的54%。

  而整个商业地产市场中,与商业商铺、步行街奥特莱斯、购物中心等的供应风险相比,写字楼市场更让人担忧。据盈石的监测统计数据,国内甲级写字楼物业三年后的增量将超过5800万平方米,占目前存量的173%,成为整个商业地产市场中“风险”最大的商业物业。

  对此,盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平告诉中国商报记者,商业地产投资开发热的持续在于对住宅市场调控的持续,这将使得开发商将持续转向商业地产寻求机会。

  “泡沫化”风险凸显

  商业地产的发展势头过猛,局部结构性的泡沫已存在。

  “当一个项目在5公里商圈内面临9个竞争对手的时候,你能怎么办?”

  在入局数个“生死搏杀”的三四线商业地产的“死亡游戏”后,潘韬流露悲观称,“中国商业地产将在2015年至2020年之间遭遇非常惨重的调整期。”

  汉博商业总裁暴雪松也在2013中国商业不动产思想盛典上称,商业地产的发展势头过猛,局部结构性的泡沫已存在。“商业地产项目体量一投就是10至20亿元的项目,都是高大全,但经济增速却在放缓,消费增长在下滑,消化能力有限。尤其在沈阳、天津、成都等城市,总量已明显过剩。”按统计,2013年全国有300家购物中心开业,差不多平均1天开业一家。


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商业分析
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