购物中心的更新与演化
作者:赵怡     来源:新外建

2.4 广场和步行街
步行街作为联系与组织租户的公共空间,促使购物者从一端到另一端来回走动。这一优点不仅能为购物者提供愉悦和方便的场所,还有商品展示以及刺激冲动性购物等方面的优势。商业街通过中央开敞空间、花园式的布置——采光天棚、地面装饰、绿化小品、休闲座椅、广告装饰等改善购物环境,将购物、休息、欣赏合为一体。人工营造的舒适宜人的购物环境和花园气氛的公共空间,使购物者不仅体验到购物过程中的乐趣,也充分享受了环境的优美。购物不再是单一的行为,更是一种体验:对建筑、场所、生活的体验。
3. 购物中心的分化 
20世纪60年代,购物中心还只是自身的发展和壮大。早期单一的购物中心为以后的发展提供了一个原型。20世纪70年代之后,购物中心在原有的基础上,开始分化。在这个时期,购物中心的最大的革新就是:特色化。
郊区购物中心从单纯的零售市场成为某些地区的活动中心。除了零售业以外,一些购物中心开始提供餐饮、影院、休闲娱乐等活动,餐饮等食品服务在购物中心占据的比例越来越大,也有越来越多的影院加入到购物中心。辅助性空间,包括休息区、儿童中心、游戏室等娱乐设施也被引入。

购物中心随着核心租户的变化而特色化:原来的百货公司被一些独立的核心用户所替代,如木材、家电、家具、家庭装修等。


图三 Groue City Factory Shops 建筑群 
购物中心的细分化与特色化日益普及,随之出现许多“特色购物中心”。“特色购物中心”相对于传统购物中心而言,最明显的特征是没有传统的“核心租户”。一些邻里中心开始精炼它们的产品。核心租户的角色被其他类型的租户或一组共同承担核心职能的租户群所替代。例如,一个特色的邻里中心,一组美食店、熟食店、肉市及绿色食品店就可替代超市的职能。一个食品服务点,几家餐馆和一个影院同样也能替代核心租户的职能。 
“特色中心”显然不足以描述各种不同购物中心类型。随着后期发展,特色购物中心根据实际情况进一步特征化:如时尚中心、直销中心、娱乐中心、节日中心等。
以美国最大的直销专卖中心之一——Grove City Factory Shops为例。直销中心没有明确的“核心租户”,但著名的品牌租户充当了这一角色。事实上,一线品牌群完全有与大型百货公司相媲美的吸引力和号召力。该商业中心位于郊区高速公路交叉点,距离最近的地区购物广场至少30km以上,这样不仅避免了与大型零售店的直接竞争,不会对城市市场价格造成巨大影响,又能保证充足的客源。同时,直销中心与旅游业结合在一起。所以通常直销中心会沿着通往旅游胜地的高速公路,分布在旅游胜地附近。Grove City Factory Shops占地28m2,由乡村风格的建筑群组成,外观上像个小村庄。受当地建筑的影响,各种元素塑造了村庄似的环境,营造了一种怀旧的气氛。
同样的例子还有位于我国江浙两地的沪青平高速公路赵巷出口处的上海奥特莱斯名牌折扣店(源自英语“outlets”),该广场由欧美风格的建筑组成。四通八达的高速公路网络,大大方便了本市及周边江浙两省的高端消费者前来游玩购物。为应对巨大的客流量与车流量,设计了可停放1200辆机动车的大型停车场。这种商旅结合的方式,为广场带来了很大的吸引力。
4. 城市购物中心
在郊区购物中心日趋发展成熟的同时,市中心零售业包括市中心本身受到了前所未有的冲击。1975年,美国郊区购物中心的年销售额占美国销售总额的一半以上。同时,许多传统的欧美大中型工业城市,在20世纪70~80年代遇到了全球化所带来的产业转移,工业与制造业的规模日渐萎缩,社会、经济和环境受到冲击而逐渐衰败。城市面临新一轮的复兴,以再生城市经济活力,回复城市中心区的社会功能。许多城市通过产业转型,通过向商业、服务业等第三产业转化来补偿工业、制造业损失的机会。郊区购物中心这个让市中心区零售业嫉妒眼红的挑战者为城市复兴带来新的发展机遇。
城市购物中心并不是把郊区购物中心的一套拿来生搬硬套。它不再把重点单纯放在经济战略上,而是更注重发掘和融合文化和历史;它也不是把自己孤立于市中心的其他部分之外,而是从周边的街道吸收商业活力,它在寻求改造传统区域特征的同时,重新创造新的地域特征。


图四 The Promenade at Westlake 风景

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