服务配套跟不上　养老地产“难养老”

　　从2008年开始，万科、保利、绿地、首创、华润等20多家房企相继进入养老地产项目，如今这些项目已竣工并进入运营期。曝光率较高的有保利北京西山林语和熹会，万科北京房山试点的“万科幸福汇”，远洋地产在北京亦庄打造的椿萱茂·凯健等。

　　不过，保利、万科相关项目负责人均表示，养老地产项目在关于适老化的设计建设方面已不是问题，问题是后期的医疗、护理等服务配套还跟不上，这已成为众多养老地产的一大软肋。

　　不少市场人士也指出，养老地产的核心在于“养老”，老年人在养老过程中不仅需要体检医疗，更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套，只有满足退休老人从健康养生到临终关怀各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。

　　“养老服务和传统的物业服务不一样。”万科酒店管理部副总经理周竟在公开场合表示，老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾，还包括心理上的照顾，还有信仰和追求方面。

　　一直以来，不管是住宅地产还是商业地产，销售之后的物业运营都是开发商的短板。而养老地产跟医疗有关，其服务水平要求更高更专业。观察人士指出，养老地产如果不能从后期服务上体现出独特之处，那么跟普通的机构养老没有区别，雷同化的服务势必会让养老地产难养老。

　　经营模式之困呼吁全产业链再造

　　事实上，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。如何整合却让众涉足者们头疼。

　　中国城市规划协会副秘书长、洲联集团总裁赵云伟认为，当前的养老地产是“丛林中的探索”，呼声高亢，但对养老地产的清晰定位远未完成，先行者只能慢慢摸索。

　　来自世联地产的调查表明，当前中国养老地产的开发模式主要分为三种：隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住;会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式;养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。

　　收费模式也是五花八门，总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。“不管哪种模式，都还不是盈利模式。”南京吉合田市场营销策划公司总经理石旭升表示，很多开发商大多是从战略上放弃短期收益而着眼于长期利益，或者作为商业住宅配套的一个亮点。“目前房企做养老地产，只是在养老住宅设计和服务方面向前走了一小步，但规模不敢做大，因为没有固定的盈利模式，很难保持资金平衡。”

　　业内人士指出，养老地产的发展涉及开发、设计、建设、运营整个产业链的再造，只有把各个环节衔接好，才能让养老地产开发慢慢成熟起来。同时，还要不断吸取日本、美国等先进国家的经验。

　　从短期销售变长期持有经营谁能笑到最后?

　　不同于以往的拿地、建设、销售这种短周期盈利模式，养老地产是长期持有运营模式。北京一养老地产项目副总经理直言，“如果说以往我们是在卖房子，那么在养老地产项目里，我们就是在卖服务，靠服务赚钱。”

　　一方面是微利模式，一方面是动辄数十年的运营周期，对现金流要求颇高的房企如何“笑到最后”?汉嘉地产顾问咨询顾问副总经理董笑虎认为，养老地产如果要实现盈利，就必须提高管理档次，面向“生活独立、财务独立、新消费理念”的老人客户，否则长期运营必然会遇到困难。

　　“由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，前期投入增大，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。”深圳市前瞻投资顾问陈文华建议，国家应尽快出台政策在税收、土地取得、银行贷款等方面给予扶持。

　　据中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦介绍，2013年底，我国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含养老商机达到4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。企业角逐养老地产因为这是块诱人的蛋糕，但如何盈利则是涉足者必须考虑的问题