03年进入万达，09年离开万达，姚德健在万达可算是元老级人物。现在的他，谈起万达，语气里似乎暗含着一种眷恋。他把广州白云万达比作一个重舰起航的标杆，认为A类店会成为未来城市综合体的最佳样板；他把比作万达的核心模式比作铁三角，这是万达十年磨出的理想“钻石”，因此他更坦言这不是任何人都能够复制的了；当提起很多地产商也想学万达，他当然淡淡一笑，不是所有人都能够学成功的，“想学万达不容易，你要知道万达的理想。”
什么是万达的理想，也许从白云万达里能看到一点影子……
记：广州白云万达成为万达第一家A类店，其中的意义是什么？万达为什么要做A类店？
姚：广州白云万达作为万达首个A 类店终于落地了。这是万达根据其战略宏图踏出的坚实的一步，这是满载“新”意的一步。
我们从万达的战略布局上看，A 类店的选择有很多定义条件，包括城市的级别和城市的地段，对品牌宣传的影响力等。万达将来要打造四个A 类店，除了广州，还有上海、北京和武汉，这个蓝图纵贯中国的沿海顶级城市、横扫内陆的居中重镇，广州的顺利开局透露了一艘重舰的起航，
为什么万达要实行这样的分级？一个原因就是上面所讲的战略布局的需要，另一个是万达产品升级换代的要求。万达的先前产品被要求苛刻的外界认为略显粗糙，这主要是万达开店步伐过快、赶工期的缘故，而现在万达的A类店在业态组合上追求最佳、在设计上讲求品味、在运营管理上不断优化升级，精益求精的表现就是为了向世人证明万达是有能力追求更高的品味。
除此之外，A 类店还代表了万达城市综合体未来的一个发展方向，也就是说白云万达是一个“标杆”，有了他的成功模板，以后哪怕是在三线城市的万达也将是一个非常精致、五脏俱全的小白云万达。
为了让其在接下来的几十年甚至一百年里依然能笑傲于未来城市间，A类店的设计中已经大量融入了万达对当前国家、乃至全球人类福利的思考，其中最重要的就是可持续发展的理念。万达广场的运营中排放二氧化碳、污浊空气对周边地区带来的噪音影响，对整个区域交通的压力，这些都是不可避免的。A类店在业态组合、机电建设、材料选择上都力争成为“最佳集合体”，仿佛就是世博园区城市最佳实践区的样板房一样。万达的目标，不仅是为周边居民带来休闲、购物、娱乐的物质精神双重享受，为当地经济创造价值，最重要是要让它们在城市居民心中成为一个清洁、绿色、可持续发展的代名词。
记：广州白云万达这样的A类店和其它等级的店相比，是个全新的模式吗？
姚：不，据我观察，其实A类店还是沿用了万达惯有的“7+1”主力店模式。主力店里面有卖场——如“沃尔玛”、商业百货——“万千百货”，娱乐项目——影院、KTV和大型游艺等。万达持股或者自有的，就像嫡系，永远不会被抛弃。
记：这“7+1”主力店就是万达的成功模式？
姚：要讲他的成功还要看他的现金流和盈利模式。除了自持物业之外，万达销售了一部分物业以回笼资金，但首先保证的是相当的自持物业量，平均为50%-60%。
这种情况下，资本市场对自持物业量达一定规模的商业项目的估价是高出想象的，比如上海万达广场只有十七八万平方米，但是市场给的估值是60多个亿，北京CBD万达广场持有的物业也只有十四、五万平方米，但是市场给的估值是73个亿。凭借拥有这样的资产去资本市场融资，可想见现金是滚滚而来。自持物业是资金的源泉，有了它们，广场就在不断地增值，今年还仅值60亿的物业，可能十年后就翻成了150亿。随着时间的推移、城市的成熟，物业的升值成为项目利润的重要来源。每年提高大约3%-5%的租金，这本身就是增值。对商家来说可能被提高了3%-5%的租金，但是商业价值的提升大概是每年20%，每年都有钱赚。这就是为什么万达广场只要租期一到，就出现一铺难求的局面，里面的商家都有钱赚，项目的运作成功营造了双赢的局面。
总结万达的成功经验，令人不能忽视的就是他的“铁三角”，当然铁三角仅仅是一种比喻，它在万达内部的存在形式有n种，比如刚才所说的“7+1”主力店，本身就是万达的铁三角之一，这更是万达的核心资源。再比如万达内部每个部门超强的协作能力，招商、规划设计、运营管理也是万达的铁三角。万达的成本管理也做得比较优秀，但为什么我不把它作为铁三角之一呢？因为成本控制比万达做得更优秀的有很多，但万达广场的过人之处在于他的铁三角部门，在于它的“7+1”主力店模式，一般人无法复制。
记：广州白云万达广场开业时的盛况空前，业界仿佛是受了它的刺激，不少房地产商纷纷表示“下一个就做城市综合体！下一个投资就是商业地产！”您怎么看？
姚：有的住宅地产商现在想开发商业地产，我觉得这个愿望再过三年会更强烈，因为现在地产市场出现了“商住倒挂”的奇观，商业地产价格比住宅地产更低！全世界来看都是一个不合理的状况。
从中国城市化进程来看，大量的三四线城市、边缘城镇，它们现在的商业配套仍然处于过去八九十年代的水平，也就是完全是集体经济时代为国有企业职工的配套百货和娱乐设施等，正因为这种落后，我们看到在这片处女地对现代商业的需求量是巨大的，因此商业地产未来的价值一定是比住宅地产要高出一筹甚至几筹。
记：万达经过这十年来的摸爬滚打，成为如今商业地产的领跑者，如果要投资商业地产，普通的中小企业或想要进入商业地产这一领域的企业从万达上可以学什么？
姚：要学万达，你只要有决心和充分的时间，总能研究出个大概。但你不能仅仅看到赚钱就去模仿，这个是永远做不好的。
第一你要确定你要做的是商业地产，而不是住宅地产的配套商业。怎么定义商业地产？首先要看商业用途的开发在整个地产项目中的比例。很多几百万平米的楼盘，配套几十万平米的商业，最终目的是为了开发住宅。相反，开发十万平米的商业地产，但主要目的是持有，就算是只有十万平米也是商业地产。简单地说，要持有、经营、运营物业才叫商业地产。现在很多主流住宅地产商说要拿地做商业地产，但是为什么业界没有把他们归为主流商业地产开发商，因为这些开发商最终是为了开发住宅，商业只是配套，或是用来全盘出售。
第二，你要知道为什么万达要走商业地产这条路。万达为什么能发展到今天这个地步，与他当初的理想是有直接关系的。万达做商业地产源于王健林的一个理想。我记得02、03年的时候，万达表示要做“百年企业”。那时候能敢于喊出“百年企业”的、在房地产界里万达是第一家！按以前的经验，房地产能活过几十年就已很不错了，很多企业都不敢说活过二三十年，而万达敢说他能活一百年，现在也确实可以说万达能活一百年！因为万达有底气，万达持有物业。“不卖还能活一百年”，这就是万达的核心，这就是万达做商业地产最初的缘由。
任何行业的成功者都有他的启蒙，王健林的启蒙就是美国的西蒙和澳大利亚的西部集团。这两家是全球排名前两位的商业不动产商，经营的特点就是追求稳定与长期。他们的资金来源是福利基金、养老保险等，每年的回报率3%-5%，是不算高的。这要是在暴利的国内房地产市场，没有20%、30%回报率房地产商是不会轻易运作的，而万达却不走寻常路，在03年他最艰难的时间，仍然坚持着这两个启蒙者追求长远的发展观，终于在大风大浪中，走出了现在的万达，可以说是这两个不动产商的成功模式引导万达迈向了成功。
最后想说的，如果有人来学商业地产，其中涉及的理论和实践并不是几句话和几分钟就能说明白的，个人要懂很多东西，我想赠几点最有价值的给想进入这一行业的朋友们，要懂财务、要懂经营、要懂人心。
