2.启动引擎模糊

这其中涉及到两个层面的问题：一是项目将通过怎样的开发模式来运作；二是在已确定的开发模式之下，通过何种引擎产品来启动项目。对于开发模式的问题，实际上是依托项目的主题定位而定的。

对于启动引擎的问题，则是在确定了开发模式之后，选择先行开发的产品。而该类产品的选择，面临着风险控制、项目盈利、树立形象、平衡关系等诸多问题，而启动区的成功与否，直接关系到项目开发的成败。

3.经营管理不善

旅游地产的开发，周期较长，而在这个漫长的开发周期中，开发商同时还扮演着经营管理的角色，除了前期的开发销售以外，还承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。

通常在旅游地产开发的过程中，开发商往往面临多重角色扮演的问题，而在这个角色扮演的过程中，通常要平衡三方关系，一是政府，二是民众，三是自身。各个主体的利益点不同，如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。

4.产品创新匮乏

对旅游地产而言，产品创新已经不是简单的产品形态的升级，而是产品功能的突破。比如在度假类物业中，别墅式酒店就是将标准酒店和低密度别墅产品相融合的产物，但是在此基础上，结合第二居所度假的需求，别墅的面积较小，通常面积会在100-200平米之间，提供一房、二房、三房等小面积住宅空间，在设计上会设置私家泳池，但是没有地下空间和私家的停车空间，有效的结合需求提高土地利用价值。而这种产品的变化，是在充分结合了客户的度假需求以及科学的产品布局论证之后产生的。

5.营销推广不力

作为项目开发的重要步骤，营销推广的重要性已经被越来越多的开发商关注，而一个好项目要提高市场知名度，塑造品牌形象，则必须通过强有力的营销手段来达到目的，但是从目前国内旅游地产的开发现状来看，营销推广存在着诸多问题：一是仅以项目作为营销对象，忽略区域价值；二是无法深层挖掘客源通路，吸引更多客群；三是营销手段单一，推广执行不力。

6.盈利模式单一

国内旅游地产的开发主体依然是地产开发，其核心的盈利依然是房地产项目，旅游资源更多的只是作为概念存在与项目的整体开发过程中。此种模式无法充分的将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而对于一些有较强经营能力的开发商而言，其更会注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。

7.同质过剩之忧

随着旅游地产项目的增多，产品的同质化现象随之而起。滨海产品是旅游地产的大宗，即使在旅游热点区域海南，也存在着沿海资源同质化的问题，但因为有政策的支持，形势并不严峻。可对其他一些不是全国性旅游热点区域的项目，问题就会更严重些，比如，秦皇岛、北戴河、南戴河、昌黎海岸资源，都在做同样的产品，面对的也同样是北京的客群。

参考文献：

1）  房企烧钱旅游地产模式尚在探索投资要理性[EB/OL].

2）  江湖·兵器·功夫——论剑旅游地产大时代[EB/OL].

3）  旅游地产兵法[EB/OL]. 

4）  易居.旅游地产集思录.2009.03

5）  周建成.旅游地产运营模式和发展趋势[J].上海房产, 2012,(1):26-28