三、物流地产投资的发展趋势
地产商将成为物流地产开发的主要力量。随着我国房地产市场增速放缓和房地产市场供需趋于均衡，传统的住宅和商业地产项目利润率将逐步下降，物流地产将成为地产商新的投资热点。近几年除了国际知名物流地产商如普洛斯、嘉民集团、安博置业等在国内快速扩张外，传统商业地产和住宅地产开发企业也纷纷涉足物流地产，如今年5月，万科正式签约廊坊新兴产业示范区物流项目，标志着万科正式迈入物流地产领域，保利地产近两年先后在广州、乌鲁木齐等地开发建设了多个物流地产项目。地产商投资物流地产的原因除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、回报稳定的特点。
(一)物流地产基金、投资银行成为物流地产投资的重要力量
麦格理集团、新加坡腾飞集团、安博置业、嘉民集团等国际物流地产巨头之所以能够在我国物流地产领域实现快速扩张，关键在于其得到了境外物流地产基金和投资银行的支撑。当前，国内的物流地产私募股权基金也较多，对于区位交通条件优越、市场需求较大、租金回报率较高的物流地产项目物流地产基金的投资积极性较高，未来物流地产基金和投资银行将在物流地产发展领域发挥越来越重要的作用。
(二)物流企业与地产企业合作趋势更强
物流企业将成为地产商重要合作伙伴，目前我国物流地产还是主要由地产商来进行，这是因为物流地产需要大量的资金投入、丰富的地产开发经验，但是由于地产商对于物流领域的不熟悉，很容易造成目前商业地产大量过剩的现象。这就需要地产商和物流企业建立重要的战略伙伴关系，地产商充分吸收物流企业在选址、规划和运营管理等方面的经验，实现物流地产的良性运转。例如传化物流、林安物流等物流企业开始与各地房地产开发商合作，传化物流和林安物流主要输出品牌和管理，而物流地产基础设施的投资建设主要由当地的房地产开发商承担。
(三)政府在物流地产发展领域扮演重要角色
一个城市的物流用地和物流地产的发展具有较强的规划性，一般在各城市的物流产业发展规划中都会明确该城市的物流节点设施的布局方案、用地规模，企业在投资物流地产领域总体上应符合城市的物流产业发展规划。同时，物流地产有别于传统的住宅地产和商业地产，其在土地出让、税收、商业用地比例方面均有一定的谈判空间，企业在投资物流地产时需要与政府进行谈判，以便尽可能争取足够的优惠条件。总之，政府在城市物流地产发展过程中扮演十分重要的角色，对于指导城市物流地产持续健康有序发展发挥着重要作用。
四、物流地产投资对策思考
虽然我国物流地产经过近几年的高速发展，在部分区域已经呈现物流地产供大于求的局面，但是在一些产业后发地区、一线城市等区域物流地产依然存在较大投资潜力。
(一)承接产业转移和产业后发地区的投资机遇
随着我国加快产业结构调整的步伐和新一届政府着力打造丝绸之路经济带和长江经济带，以及我国大力实施新一轮对外开放，在我国中西部地区尤其是在长江经济带和丝绸之路经济带沿线城市，产业将迎来规模化扩张的新机遇，加上沿海地区的产业转移，这些城市的产业物流需求将快速增长，为这些产业提供配套服务的物流地产将出现新的投资机遇。
(二)一线城市满足电商发展的投资潜力
一线城市满足电商发展和城市生活需要物流地产投资潜力巨大，伴随着电子商务的飞速发展，我国商贸流通模式发生了较大变革，传统的实体店现货交易模式受到较大冲击，网络购物市场份额快速提高，带来了物流模式的巨大变革，一线城市在电子商务发展中由于人口规模较大，市场增长潜力较大，同时一线城市也扮演着区域电子商务分拨配送中心的角色，在一线城市满足电商发展需要的物流地产投资潜力巨大。此外，随着交通压力的不断增大，传统的配送模式亟待变革，在一线城市城郊结合部布局满足城市生活所需物资共同配送的物流地产需求较为强烈，这也是未来一线城市物流地产的重点投资领域。
(三)以物流环境营造实现产业扩张发展的投资领域
在我国经济和产业后发地区尤其是在我国中西部地区，单纯依托资源禀赋和产业基础很难实现产业扩张，亟待探寻一种新的产业发展模式即通过以物流为核心的产业发展环境营造实现该区域的产业扩张，进而带动物流需求的增长，借此契机配套发展物流地产。在我国中西部地区成都和重庆为了实现外向型产业发展，前期在国际航线开通、国际铁路集装箱班列开行方面给予了大量扶持，营造了满足电子产品面向全球快速分拨的国际物流服务体系，带动了以电子产品为核心的外向型产业的跨越式发展，通过产业的集聚配套形成了为外向型产业提供服务的综合保税区、国际物流园区等物流基础设施，其成功经验可供我国经济和产业后发地区借鉴，这也是我国物流地产未来重点的投资领域。
五、结束语
我国物流地产的发展方兴未艾，物流地产的规划建设、投资运营是一个系统工程，涉及政府部门较多、关联的产业也较为广泛，各级政府、行业协会、相关企业应加强沟通协调，共同促进物流地产的发展。伴随着我国产业结构调整、商贸流通模式变革和新一轮对外开放，未来我国物流地产还有较大发展空间，构建功能集约化、作业效率高效化、管理精细化的物流基础设施体系是未来物流地产的发展方向，他承载着服务城市、区域经济、产业发展和生产生活的重任，物流地产也必将成为地方经济发展的助推器。
