1.当前商业地产发展的机遇与风险

1.1国内消费市场的蓬勃发展

当前国内的消费市场正处在蓬勃发展的阶段，中国也正在从生产型市场转变为消费型市场。

1.2住宅市场的调控

近一段时间，住宅市场的调控力度十分大，导致最近几年的商业地产中出现了异常火爆的情况。我们接触的一些区域型开发商，以前都是从事住宅地产的开发，现在开始大量拿商业地产用地，开始进入商业地产的领域。

1.3开发商与资金涌入商业地产

对于住宅的大力调控，使得大量投资性资金涌入到商业地产中。以前从事住宅的开发商也纷纷转战商业地产的投入，像万科、保利现在都开始高调进入商业地产。

1.4在未来几年内大量商业物业面市

从我们现在的估计看，未来3-5年之内有大量商业地产项目进入到这个市场。据统计在2012年北京商业地产面世项目达到17个，总的建筑面积达到94万平米，上海有22个项目进入整个上海商业市场。所以，我们现在对商业市场火爆的形势下，如此大规模商业地产的面世，在未来3-5年开发商将会面临极其严峻的竞争。

1.5电子商务对零售商业的挤压

另外一方面，现在国内的电子商务市场逐渐成熟，对零售商业也有非常大的挤压作用。去年11月11号（淘宝光棍节促销）一天，淘宝的销售额就达到36个亿，这在任何一个普通的商场都是很难达到的数字。有人对这个数据进行过对比，北京一主核心区域的商场，它元旦三天假日里整体销售额也不过30几个亿。可见这些电子商务平台对零售商业地挤压达到了惊人的程度。

2．当前商业消费的新特征

现在，我们面对蓬勃的商业形势，需要保持客观冷静的头脑，如何让我们现在设计的项目，也就是即将在3-5年内面世，将要与同质化产品进行竞争的项目，更加契合客户的需要，同时保证客户的产生盈利。我们需要对当前的商业消费有一些新的特征分析。

2.1传统商业：日常购物型、单一购物、日间消费为主

我们传统是以日常购物型为主，以前大家去商场通常带有目的性，尤其像我们的父母这一代人，去商场就是为了有目的性地买一些东西。而现在的商场，我们已经不再是仅仅为了去购物，年轻人更多是去寻求各种体验性的消费。我们去到某一个商业中心并不一定带有购物目的，我们可能只是为了消磨时间，看看电影或是吃个饭。

此外，在传统商业里主要以单一购物为主，最多加一个影院。到了现在新的商业中心，其功能更具有复合性，而且娱乐和休闲的比重占到了更大的比例。在10年前的传统商业项目里，商业的通常构比是娱乐占20%，餐饮占30%，零售占50%。但我们在最近设计的商业项目中，零售类商业只占30%左右，娱乐和餐饮的商业比重大大增加达到了70%。

第三，传统的商业主要是以日间的消费为主的，就是白天大家去购物中心购物，而现在晚间的消费比重增大。

2.2当前商业：以寻求各种体验为目的综合消费、功能复合、晚间消费比重增加

现在大部分商业消费行为是一种休闲的，体验式的商业消费行为，到了平时工作日的晚上，三五好友聚在一起去吃饭，去KTV唱歌，带来的晚间消费比重越来越高。在可预见的这几年时间里，我们的晚间消费比重会增加的更多。在日本新宿、涉谷这些地区，有大量的商店是24小时营业的，他们有足够的夜间消费来支撑其商业运营成本。晚间的消费，它所站的购物比重非常低，主要是以娱乐性消费为主。

综合来说，现代商业和传统商业最大的变化是人的消费模式的改变。大家开始以综合性的、体验式的消费为主体。就目前的统计来看，大概只有20%的消费才是目的性消费，剩下的80%都是随机性的。就是说我们到一个商业中心去的目的在改变，除了原本的目的性消费之外，我们可以去玩，去消磨时间，去与朋友聚会。在这种情况下，综合性的消费新特征对我们现在商业建筑的设计也带来不一样的要求。

3．当前商业建筑的设计要点

3.1明确的物业类型：销售or持有

首先一点，明确的物业类型，是持有还是销售？

所有开发商拿地之前都有一个明确的意向，上图是我们在长沙做的项目，是一个传统的销售型物业，传统的以商业步行街为主，消费型物业通常容积率不会太高，因为层数不高，基本上两到三层，所有商铺面积在50到100平方米左右，这样对于开发商来说是属于比较好的销售范围。