田园旅游地产

田园旅游地产是依托田园风光而发展起来的旅游地产，它也是乡村休闲房地产中的一类重要产品。

1、田园旅游地产功能规划

（1）田园观光功能：包括对田园风光、自然景色的欣赏，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大树、庭院植物等等；不同时节田园不同的景象。

（2）田园休闲功能：包括田园的采摘、餐饮、娱乐等，如田园酿酒吧、田园制茶吧、陶吧等。

（3）田园养生功能：为传统养生项目提供自然静逸的环境。

（4）田园民俗功能：包括体验一些田园居住的村民的风土文化，以及围绕农耕文明形成的各种节庆活动。

（5）田园文化功能：包括体验中国士大夫文化、隐逸文化等等，无数的艺术作品都在描绘诗意的田园生活等。

（6）田园度假功能：包括提供舒适的度假环境与产品。

2、田园旅游地产产品类型

        田园旅游地产大致可以分为田园旅游景点地产、田园旅游商业地产、田园旅游住宅地产。

（1）田园旅游景点地产

        田园旅游景点地产是指在田园地区人工打造的旅游休闲景点，像村舍、祠堂、庵庙、书院、水车、水井、晒场等等；各个地域有自己独特的风格，让游客乐此不疲。

（2）田园旅游商业地产

        田园旅游商业地产一般处于田园区内或田园区周边，以餐饮休闲、娱乐休闲为主，表现形式商业街、小吃街、酒吧、茶室等。

（3）田园旅游住宅地产

        田园旅游住宅地产指那些在田园内或田园附近开发的旅游住宅房，也分为低端和中高端两类。低端即田园中的原住民的农家房型，体现为农家乐；中高端即为田园养老公寓、庄园、田园别墅、田园酒店，这类产品的购买者具有较强的购买力，对居住空间有较高要求。

        庄园一般是为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

        田园别墅除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，就很受小资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。

商业休闲步行街旅游地产

商业休闲步行街区是旅游与房地产结合中最具备操作性的项目。这是因为大型、超大型休闲主题街区的开发能够吸引大量的城市旅游者，也促进了区域土地开发和大型商业房地产的开发。像乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等休闲、娱乐、餐饮、购物集约化步行商业休闲街区；北京什刹海、三里屯，上海新天地，成都锦里等纯休闲商业休闲街区；北京金源Mall、广州华南Mall等休闲商业超级商业场所，都是成功的商业休闲步行街的范式。

1、商业休闲步行街旅游地产功能规划

商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。但是，商业运作的成功，不仅需要房地产的手段，还必须深刻把握其休闲休憩功能的开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才可能获取房产或房租的高额回报。商业休闲步行街旅游地产的休憩功能主要概括为以下几类：

（1）观光功能：能够为游客打造亮丽的、有文化气息的街道及建筑物供游客观赏；

（2）购物功能：能够为游客提供各类商品，便其购买；

（3）餐饮功能：能够为游客提供美食、小吃、饮品等；

（4）休闲功能：能够为游客提供休闲娱乐活动场所，像电影院、酒吧、演艺歌舞厅、KTV等；

（5）美容康体功能：能够为游客提供美容、健身、洗浴、康体按摩等修身场所。

2、商业休闲步行街的几种模式

        商业休闲步行街有5种经典类型：

（1）现代综合型商业步行街区

        这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。

（2）民俗特色休闲街区

        一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。

（3）滨水休闲步行街区

        城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。

（4）酒吧休闲步行街区

        酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、上海的新天地、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。

（5）餐饮休闲步行街区

        餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典；重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。

3、商业休闲步行街的文化打造及景观设计

        商业休闲步行街区必须进行文化打造，为其注入文化内涵。在设计实践中，一般追求4个文化类别：

（1）现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。典型代表：重庆南滨路，北京“798”；

（2）移植欧美海外风情，形成异国情调。典型代表：成都“国色天香”，阳朔西街；

（3）中式古风文化，以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。典型代表：成都“芙蓉古城”；

（4）民族民俗文化。以当地民俗、宗教、少数民族风格情调等为基础，形成特色文化。典型代表：九寨沟边边街，成都锦里。