以史为鉴,可知兴替:美国商业地产研究(三)
作者:罗毅,廖爽     来源:网络

90年代

上市发展迅速,合并扩大规模,专业化经营管理

公司于1993在纽交所上市,成功融资8.4亿美元,.是美国当时最大的IPO。公司在接下来的儿年开启了兼并、收购和战略性合作的发展阶段,借助资本市场的力量,快速扩大经营规模。后来,公司成为全美最大的商业地产商,其规模大于后面四家商业地产商的总和,在纽约、芝加哥、洛杉矶和波士顿的等城市有明显的发展优势。


公司在扩大规模的同时也致力于品牌的创新推广,在1997年,公司创建了simon BrandVentures [SBV},通过与供应者关系协调和专业的规模化管理,为租户和购买客户谋取最大的利益;同时也提出很多方案,例如积分制,来吸引顾客培养品牌忠诚度


从业态.发展角度,公司开始涉猎于奥特莱斯等其他形式,同时翻新并改造传统的购物中心,把很多娱乐项目融合其中,目的是为了吸引更多的游客前来呆更长的时间,并非为了单纯的吸引购物。为了增强品牌知名度和购物中心的视觉效果,公司还极力改造外部建筑,增强设计元素。Mall of America就是公司当时的代表作。

2、波士顿地产:开发转型持有,拐点成就辉煌

波士顿地产成立于1970年,目前是美国最大的写字楼REITS,主要业务分部在波士顿、纽约、普林斯顿、旧金山和华盛顿五个地区,截止至2012年底,营收1 8 .76亿美元,自上市来年平均复合增长率高达17%。公司拥有157处物业,可租赁面积达4440万平方英尺,其中包括149个写字楼(132A级写字楼)1个酒店,4个购物中心和3个住宅物业。未开发的土地储备约有509.3英亩,预计未来有1250万平方英尺的可供租货面积。


1970-1980:业务集中波士顿,开发郊区写字楼

70年代初期,:公司在波士顿市郊地区(128公路附近地区)开始谋划现代化写字楼,在此期间获得了这个地区13个区段,建立起17座写字楼,可租赁面积达200万平方英尺。在70年代末期,公司参与了城翻新计划,并一举拿下剑桥区内临近麻省理工学院的24英亩地块,对未来公司的扩容奠定了基础。

1980-1997:逐渐向REITs转移,业务扩容到其他城市

1979年,公司在华盛顿成立分公司,在国会大厦附近建立起Capital G allery和美国国际贸易委员会大厦,经过四年的协商,公司买下独立广场东南面的两条街,用于写字楼的建设。会司在1983年进入纽约市场,用8400万美元买下曼哈顿中城区的一座高达47层的写字楼,可租赁面积达.1 00万平方英尺。公司开始持有这些优质物业,并与租签订出租合约,该写字楼因此创下了当时纽约市当时最高的租金记录。

1997-2003:喜迎上市拐点,大举收购,实现业绩飞跃

公司在1997年上市,融资9.03亿美元,次年增发融资8亿美元,是当时美国最大的股票增发,1998年下半年,在亚洲金触危机的影响下,上市REITs股价下滑超过20% ,Ipo接近停止,很多正在筹划上市的商业地产公司面临着融资压力,开始低价抛售物业,这正为波士顿地产的扩张带来机会、因此,经过大.举收购,公司持有可租货面积实现了飞跃,由1997年的1820万平方英尺迅速增加到1998年的3160万平方英尺,到2001年突破4000万平方英尺。公司的上市写字楼REITsi规模排位由刚上市的第四位迅速上升到第二位。

20042010:反其道而行,逆势前进

20042 007年,美国房地产价格稳步上扬、触及历史高位,介司并没有在这段时大举购入物业资产,反而选择以出售物业为主,同时通过购买或合并方式增加优质物业资产,其可供租赁面积由4410万平方英尺下降到33 80万平方英尺,获得物业增值收益高达16亿美元.2008年地产衰退期间,波士顿地产逆市大举购买物业资产,全年可供出租物业逆势增加600万平方英尺,增长率1 3 .6%,其中A级写字楼增加480万平方英尺,增长率17.7%新增面积仅次于上市的1997年。

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商业分析
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