无论从融资模式、运营模式、收益模式来说，美国商业地产都在世界范围内处于领先地位。经过百余年的发展沉淀，其商业地产行业有着比较成熟的开发模式，相关企业也有着鲜明的商业特色。以史为鉴，可知兴替。

正文目录

一、美国商业地产:百年历史.引领动流

    1、成熟运营模式，专业化管理

    2、细分结构明晰

    3、提前完成产业结钩升级

    4、人口总全上升，老龄化持续

    5、住宅趋于饱和，商业地产兴起

二、购物中心：全国规模扩张，阶段性发展明显

    1、城市化率提升，.零售物业业态演变

    2、规模结构与效益

    3、中国购物中心发展特色

    4、一线城市扩展郊区，二线城市聚集市区

三、写字楼:总量有待释放，租金稍步上扬

    1、美国变迁:受经济形势影响、波动显著

    2、中国写字楼总量上升空间较大

    3、一线城市:市区供应紧张、近郊物业兴起

4、二线城市:供应量较大:空置率高企

四、美国REITs:依托强大融资功能，实现跨越式发展

    1、REITs定义

    2、REITs发展历史:说收推动演进

    3、R E ITs结构发展

    4、R E ITs现状:发展迅速、极富多样性

五、美国重点REITS公司:.各有特色，独领风骚

    1、西蒙集团:明确发展方向，零售物业独占鳌头

    2、波士顿地产:开发转型持有、拐点成就辉煌

    3、商生特色与金融成就规模效应

六、中国商业地产:广阔天地:大有可为

    1、商生地产发展空间广阔

    2、.零售物业:一线城市扩展郊区、二线城市聚集集市区

    3、写字楼:一线城市新兴商务区兴起、二线城市供应过量

    4、R E ITS:发展时机尚未成熟

    5、重点公司推荐

    6、PE—PB BAND

五、美国重点REITs公司:各有特色，独领风骚

1、西蒙集团:明确发展方向，零售物业独占鳌头

西蒙集团(simon Property Group，SPG)是美国最大商业房地产上市公司，其核心业务包括出租、开发及物业管理，业务范围逐步发展至欧洲和亚洲地区。截止至2012年底，公司共有317处可供收入物业分布在38个州，其中包括160个购物中心，63个奥特莱斯，68个社区中心、13个Mills和13个其他小型购物店。预计2013年有30个新物业开业运营。近年表，公司在日本拥有8个、韩国2个和马来西亚1个奥特莱斯，国际扩弥泣定度迅猛。自上市以来，公司营业收入年均复合增长率达13%，可租货面积从5400万平方英尺扩大到2012年的24300万平方英尺，其中地区性购物中心占比达68%。

发展历史

60-70年代：创业时期，与零售商建立合作机制

Melvin Simon在1960年成立了一家小型房地产开发公司Melvin Simon&Associates(MSA)，并于同年八月完成第一个开发项目，印第安纳州露天购物广场，受到市场一致好评。随后公司迅速开发了4个类似的项目，扩大了经营规模，吸引了许多大型零售商与其签仃租赁协议，例如Sears和Woolworth’s。正因为这些合作协议，公司拿到了更多银行的货款资助，.为后期的扩张奠定了基础。1964年，公司在FortCollins建成第一个室内购物中心，成功与Montgomery等知名零售商建立长期合作机制。同年，公司与s.s.Kresge签订协议在其他州建立了4个Kmart商店。此后，公司以平均每年100万平方英尺的速度扩大规模，截止至1967年，公司已有超过300万平方英尺的可租货面积。在70年代中，公司成立了单独的物业管理部门，负责协调业务和质量管制，迈出了集团化管理的第一步。

80年代

发展方向明确，启动“回归都市”方案

70年代末，美国郊区发展迅速，市中心的购物中心受到居民冷落。公司开始思索城市化发展规律和研究市内购物中心的弊端，如停车不便，设计不合理等问题;后来公司被要求加入三个都市重建的项目中，发展战略和方向随即发生了重大变化。公司在印第安纳州的市中心建成了80万平方英尺的巨型购物娱乐场所和一个能容纳3000辆车的停车场，确认了公司“回归都市”的发展方案。这些市中心商业广场的.发展存在巨大潜力，为公司带来丰厚的汇报。进入80年代以后，simon以平均每年开业2-3家购物中心的速度平稳扩张。

在业态发展上，公司首次提出了“综合性商业地产”的想法，尝试把零售、住宅、酒店和写字楼结合为一体，并把这一综合体建立在市中心的附近。后来，公司与纽约开发商在弗吉尼亚州成功开发了一个洒盖80万平方英尺购物中心、一个Ritz-Cariton酒店和一个16万平方英尺的写字楼，开启了综合性商业广场的发展。