暴雪松称，无可争议的现实是，中国的商业地产发展多年来只解决了“量”的问题，没有解决“质”的问题，好项目并不多。“虽然购物中心多了，但是单店销售在减少。”

　　南京金鹰控股集团执行副总裁沙勇也表示，现在国内购物中心单店规模也从过去的三四万平米上涨到现在平均的七八万平米，更多的甚至是一二十万的购物中心，购物中心开始面临空置率，甚至是泡沫化的危险性。

　　除了速度过快和规模过大之外，潘韬所指出的，在中国做商业地产一直绵连的“钱太贵、融资成本太高；人太少、人力成本太高；城市规划无序，政绩诉求色彩太重；三四线城市消费力相对滞后”等长期的商业老困难其实从来没能得到有效缓解。

　　作为传统线下商业的承载平台，商业地产也愈发遭遇电商冲击。北京朝阳大悦城总经理周鹏指出，在电商作为一种新的技术革命横空出世时，不仅是分食了线下商业的客流和销售，也是重塑了消费习惯，改变了人们的生活，若商业地产购物中心不拥抱电商，重塑商业模式，面临的结局就是被淘汰出局。

　　潘韬说，国内每年新增购物中心300个，而每年电商销售增长大概相当于300个购物中心的销售额，这意味着购物中心本来的市场空间被电商全部吞食，这是购物中心目前无法回避的现实，低端时尚类购物中心尤其遭受冲击。

　　“模式高度雷同、定位高度雷同、品牌高度雷同”，周鹏也认为，泡沫或过剩不是能摧毁未来购物中心或商业地产发展的最重要因子，当前购物中心最值得担忧的是同质化。

　　潘韬和暴雪松都提到的一个行业“内幕”是，目前国内一些商业地产在招商上已“赔本赚吆喝”到甚至对快销品牌都要给予装修补贴，国内二线品牌商都敢宣称只要扣点。

　　“体验牌”亦陷入同质化泥沼

　　差异化突围、强化体验是业内的共识，但在绝对过剩的情况下，任何商家都难以实现真正差异化。

　　实际上，恒隆地产董事长陈启宗早下过警言，“商业地产里只有第一名能活得很好，其他的都只够喝喝汤。”

　　电商冲击、供应过剩的商业地产到底怎样求生存？差异化突围、强化体验是业内的共识。

　　但是，潘韬认为，在市场供应已经绝对过剩的情况下，任何商家都难以实现真正差异化。   

　　亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波指出，中国的购物中心发展正开始进入差异化的特殊阶段，一线城市高端购物中心以及社区型购物中心呈现小而精的主题化、细分化方向，三四线城市则延续大而全的区域性购物中心和新城型购物中心发展。

　　但是，眼下更普遍的问题是，购物中心商家们差异化突围的路径趋同、手段单一，尤其是家家开打的“体验牌”也在遭遇着同质化，所谓的“体验化”转型无非就是“去百货业、去主力店、去购物化”，提高餐饮、娱乐、儿童等业态的比重，可用的“招数”并不多。

　　周鹏也认为，当下购物中心纷纷开打的“体验牌”在走入误区，一是“单纯地去零售化，一味倾心加重餐饮、儿童、娱乐等业态，影响租金回报；二是认为体验化就是单纯空间设计的美化，并不一定贴近商场主题和品牌以及消费者需求；三是单纯的标新立异的活动，并不一定吻合主体客群。”

　　张平告诉中国商报记者，要避免“体验”的同质化，商家、企业就必须加强对集团自身资源和优势的发掘，寻找企业自身的价值，将优势资源植入商业地产项目，打造特色体验式消费才是应对差异化竞争的有效途径。张平认为，未来的购物中心将更加重视打造消费者购物过程中的感官体验及氛围营造；同时，随着技术运用的推陈出新，未来购物中心也将迈入更为科技化的时代。

　　潘韬认为，购物中心差异化运营本质仍在于业态组合、品牌组合，以及对消费者的服务、对商户的服务上。“购物中心要借助电商的功能，运用其高科技，大数据，运用电商的营销手段、技术平台才能把商业做得更好。”周鹏也指出，体验式购物中心的核心竞争力在于满足人的交往需求、精神需要。