值得一提的是三里屯SOHO的业主构成，在众多买家中，有不少来自山西和鄂尔多斯的煤老板，这部分外地客群有着浓郁的“首都情结”:“在北京不能只有 钱，还得有地盘”的观念深刻的影响着他们, 这些以煤矿或其他生意为主的投资客的招商和经营能力参差不齐，完全不能跟商业地产经验丰富的地产商相比。甚至有少部分业主对投资回报不是特别敏感，“地 段”恐怕是他们在购房时考虑的唯一核心因素。

正是因为三里屯SOHO业主以投资客为主，导致公寓、写字楼成交价格较高，成交价格较高，业主必然要求租金较高，这将为项目的入住率带来影响。并且三里 屯SOHO商业体量占总建筑面积比例较大，达到28%，项目的入住率一旦不高将直接影响商业的运营。而三里屯SOHO业主的构成有恰恰决定了其入住率不可 能高，多数北京置业的外地“富人”均为二次及二次以上置业人群，并且多数业主只是偶尔住住。他们大手笔买下了不少商铺，然后就放置不顾。以至于在三里屯 SOHO中介当中流传着这样一个有趣的故事：一些中介打电话给当年买下商铺的业主询问是否有出租意向时，那些老板才恍然大悟“原来我在那里还有几个店面 啊！好吧，帮我租出去吧！”

   那三里屯SOHO的租金有多高？我们不妨来算一笔账，以一套200平方米的商铺为例，每平方米58000元总投资就会超过千万，以8年收回成本计算，商 铺每年的营业收益需要在150万以上，则意味着每天每平方米租金是20元，如今这个价钱是三里屯SOHO最抢手店铺才能达到的。这么高的租金，为三里屯 SOHO的运营带来非常多的负面影响，例如艰难的养商期，潘石屹也曾不断强调养商期的问题，并且指出SOHO中国以往的各种产品也都有这样一个阶段，现在 都顺利度过养商期了，所以三里屯SOHO应该也不会有问题。事实上，SOHO中国做早期的一系列产品时，实力还不是很强大，为了快速回款，SOHO产品的 价格都相对比较低，而到三里屯SOHO，商铺的数量和售价都在同步增长，而要达到这些售价预期收益的租金水平已远远超出了市场能承受的范围。

   高租金还会使业主在招商时非常被动，SOHO中国也曾经试图引入一些大品牌商家，面对这些大商铺严苛的入驻条件，SOHO中国却因为物业都已经出售而无 法代理散户们向大商户们提供一些优惠保障措施，最终不得不放弃了这些品牌商户，而任由业主自由出租或委托租赁，但由于缺少专业的定位和业态规划，最终只能 是引入一些缺乏品牌和实力的小商户进入，这些小商户往往缺乏品牌商家的判断力，很快在严酷的市场竞争中成为“炮灰商户”。

   所以，SOHO中国这种“一卖了之”的做法和除了会严重后果透支项目未来的商业利润，商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业 模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。商户死了，业主的租金 收益自然会泡汤。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。

   不过这一现象要成为历史了。当年秉承“通过出售回笼的资金可以提供更多购入地标性建筑的机会”的潘石屹，终于在今年宣布了转型计划，表示公司未来将由散 售模式转为持有收租。因为北京、上海核心地段的土地已非常稀缺，公司已不再需要用散售来积累资金去收购土地开发。

   消息一出，潘石屹描绘的美好蓝图遭到了业界的一片质疑。在其至今拥有的唯一一个持有项目——前门项目上，潘石屹并没有显示出他良好的经营水平。事实正好 相反，前门的情况还有点糟糕。中国投资者非常担心SOHO中国的经营能力。毕竟每家企业都有着多年积累经验下来的禀赋特长，如果放弃则与一家新公司并无多大差异，在持有型物业运营管理领域，SOHO中国还有相当多的东西要学习。