当时大型购物中心普遍的规划设计流程为“产品策划→设计→建造→招租（售）→设计修改→主题体改造/内部精装→产品交付”的进程。在建造、招租平行进行中，建筑本身往往不能适应市场需求，而设计修改和未完工状态下的结构改造接踵而至。资金、工期、市场等压力同期而至，大大影响产品的整体品质，并造成了巨大的物资浪费。金融街购物中心在设计之初也由于空间使用率较低（不到50%）而后面被动改造（而一般合理的使用率大约在60%左右）。在项目策划与设计阶段并未引起应有的重视，直至主体结构即将封顶，设计招租改造才真正展开之际，这个矛盾才暴露。开发商当时面临工期、招租资金等多重压力。为此，设计院又开始了外科手术式的内部结构改造。经过一年的时间，改造完成，在保证设计空间、流线组织不变的前提下，使用率达到52.8%，并付出了高昂的经济代价。

2.万达广场规划设计策略介绍

目前，国内很多商业地产开发商形成了自己独特的规划设计策略。但成熟的适宜的商业开发模式有其共性：一是专业化的服务主体的高度集中与整合；二是投资、策划、设计、招商、运营、管理 —— 全程一体，专业协同；三是以商业策划为先导；四是以建筑设计为纽带；五是以招商运营为核心。从前期项目定位到后期的经营管理的全程一体化服务，在商业项目的开发过程各个环节由不同专家提供专业支撑，各个环节之间进行有效串联、衔接与配合。下面以万达广场规划设计策略展开介绍。

2.1总体规划设计策略

“业态规划在先，建筑规划在后”，总图首先是业态规划，这是万达商业地产总图规划设计的基本原则。选址主要考虑四个因素：交通要素、人口要素、市政设施、适宜的城市综合体规划条件。万达项目用地周边一般有充足的城市公共交通，且市政配套完备。根据用地本身的规划条件，车行交通开口方向达到三个方向，保证内部车流能够多方向疏导。人口是构成市场的基本要素，万达选址一般选取3平方公里内30万常住人口地域，有效保障项目开业后人气。

图3  成都金牛万达广场交通分析图

万达商业地产之所以快速复制、确保成功，归结于十六个字：“交通优先，功能分区，突出商业，公共空间”。松江项目（图3）有三个层次的交通，一是综合体区域与区域外的城市级交通联系；二是基地内部的交通组织；三是购物中心内部动线的合理组织。功能分区的原则，第一是要按照综合体中业态彼此之间的功能对应关系布置；第二是按照房地产开发的资本运作要求布置和取舍各功能能业态；第三是按照建筑规划设计的基本规律进行设计。在规划布局中和城市形象中突出商业，最容易通达和有很强的引导识别性。商业公共空间主要分室外空间与室内空间。

2.2单体方案规划设计策略

万达广场方案设计的原则由四部分组成，首先是商业动线，它是万达广场的生命线；其次是商业业态，它是商业设计的灵魂；第三是商业空间，它是商业设计的精气神；第四是商业条件，它是做好万达广场设计的先决条件。

（1）动线设计原则最核心的内容即：人流动线清晰、简洁、尽量少分叉。万达广场采取最经典的U字型动线（图4）, 可让消费者容易识别每个商铺和路线，不至于因迷失方向而找不到商铺；动线简单、不走回头路、没有死角可让每个消费者在逛街中自然路经每家商铺，使商家均好性最大化。

图5  第三代万达广场典型平面图