总部位于印第安纳州的西蒙集团(SPG)是标准普尔100指数的成分股之一,也是全球最大的商业地产开发商及全美最大的零售地产上市公司。公司核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理,此外还拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。
西蒙集团的前身是成立于1960年的Melvin Simon & Associates(MSA),公司成立之初的主要业务即是从事房地产开发。在经过了30多年的稳定发展之后,MSA于1993底将主要资产组成西蒙集团在纽交所公开上市,其8.4亿美元的融资额成为当时全美最大的IPO之一。上市之后,公司在不断调整其经营策略的同时,也持续开始了有针对性的行业并购。由此,公司进入快速发展时期,规模及盈利能力增长迅速。
西蒙集团的业务经营以美国国内地区为主,遍及北美41个州以及波多黎各、墨西哥以及亚洲等其他国际区域。截止2011年底公司在全球拥有或持有326处物业,总可出租面积2278.5万平方米,这些物业每年接待的顾客人数超过了22亿人次。公司的零售地产业态主要包括地区性购物中心(Regional Malls)、奥特莱斯名品折扣(PremiumOutlets)、大都会区购物中心(The Mills)以及社区生活中心(Community/LifestyleCenters)。以此为依托,公司的收入来源则包括最低租金、超额租金、租户补偿及管理费用四个主要方面。
截至2011年底,西蒙集团经营着262.2亿美元的总资产,年度收入达到43.06亿美元,净利润10.2亿,同比增长67.3%,成为零售地产行业绝对的领导公司。西蒙集团的这一地位不仅体现在其财务业绩上,也直接体现在其股价及市值的波动中。上市近20年以来,伴随着公司业绩及规模的提升,股价从最初的22.6美元提升至2012年6月30日的161.1美元,而公司的市值则从最初的66亿美元增长到2012年6月30日的470亿美元,而且仅从市值情况来看,西蒙集团也远超其他三家竞争对手的总和。
二 、西蒙地产集团发展历程
(一)1960s-1990s:创业发展时期,受益于连锁零售蓬勃发展
1959年从事租赁代理人工作的Melvin Simon认准了地产开发行业未来的巨大潜力,辞职成立了一家小型的房地产开发企业,1960改为公司Melvin Simon & Associates(MSA)。公司第一个开发项目是位于印第安纳州小型的露天购物广场,竣工后受到了市场的广泛欢迎。为此公司又迅速开发了4个类似的项目。在短时间内,Simon作为出色开发商的名气成功吸引了大量的零售商与其签订租赁合作协议。
公司在印第安纳州之外的发展,最初源自于S.S. Kresge公司与MSA签订协议在中部建设4个凯马特百货商店。此后,1964年Simon又在Fort Collins成功建成第一个室内购物中心,并与Montgomery等知名零售商建立长期的战略合作协议,这为以后Simon的快速扩张奠定了基础。1964年晚些时间,Simon开始将室内购物中心开发带到其他州,并在随后的年份中稳步扩张。就经营数据看,在创业时期MSA的发展比较稳健。到1967年公司已经营着大约300万平方英尺的零售物业,并以每年100万平方英尺的速度逐步增加。到80年代后,公司则以每年3家室内购物广场的速度平稳扩张。
回顾从60到90年代该时期MAS公司的稳步发展历程,其与宏观经济因素是密不可分的。首先,西蒙公司起步发展的这段时期刚好是二战后婴儿潮一代开始进入主力消费的时期,同期消费人口基数也开始迅速增长。其次,从20世纪60年代起美国经济快速上升,战后就业比率显著增加, 人均收入快速增加,而这又进一步促使多数家庭开始成为中产阶级。再次,二战之后的30年中,美国城镇化进程进入快速发展阶段,并在70年代后期基本完成了城镇化的进程,进入稳定均衡阶段。城镇化的快速发展及完成,使得大量农村人口变为城市人口,这直接刺激并拉动了内在消费需求及倾向。而且伴随着城镇化的发展及居民收入水平提升,美国消费者的消费习惯在这一时期也发生了彻底的改变:从二战期间的省吃俭用,过渡到积极的贷款消费。由此人均消费支出也呈现快速上升的态势。以上这些宏观因素都直接希冀了零售行业的快速发展,并间接刺激了零售地产业开发的繁荣。
