4.“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴

（1）4点值得借鉴：

①住宅立项，依靠销售迅速回款；

②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；

③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；

④在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

（2）2点不值得借鉴：

①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；

②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

二、美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务

1.CCRC的概念

CCRC——ContinueCareOfRetirementCommunity，持续照料退休社区。

一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：

（1）完全可以自理的健康活跃老人，一般在55-65岁之间；

（2）需要半护理的老人，一般在65-75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；

（3）全护理老人，一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24小时看护和照料的老人。

CCRC持续照料退休社区的概念就是，在一个综合社区中，为上述三种老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生1/3的幸福旅程。

2.CCRC开发模式的九大特征

（1）至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施；

（2）产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别；

（3）一般三类产品的配比：12:2:1；

（4）附近紧邻医院资源；社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）；

（5）设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；

（6）不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施；

（7）在经营模式上：收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。

①入门费（或押金）。

国内案例（亲和源）：分为A卡和B卡两种。A卡是不记名卡，可继承、可转让、可退还；B卡是记名卡，不可继承、不可转让、在有限的年限中（15年内）可以折价退还。A卡开盘时50万元，现在已经升值到89万元；B卡为30万元。A卡的权益人和享受服务的会员可以分开（如子女为父母买了会员卡，父母是会员，在亲和源中居住生活）；B卡的权益人和会员必须相同，即谁买卡谁居住。

美国案例（KOH）：按房间大小，入门费从20万-100万美元不等。

②年费（或月费）。

国内案例（亲和源）：根据A卡和B卡不同，分别收取2-5万元不等的年费，或者是3万元的固定数额的年费。

美国案例（KOH）：健康活跃老人，3000美元/月；半护理老人，4000美元/月；全护理老人：5000-6000美元/月。

（8）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料；

（9）拥有较高的管理和护理服务人员比例，KENDAL的管理和护理人员与老人的比例是1:1，而亲和源的管理和护理人员与老人的比例是1:2。