》房地产信托投资基金(R EITS)

R E ITS是一种投资基金，通过持有并出租物业获得稳定回报，物业类型涵盖零售、住宅、工业地产、写字楼等，并实现资产的保值增值，属于房地产经营业.，美国RE ITS的资产规模要比之前两类企业大得多。具体REITS的现状将会在本报告末详细分析‘。

3、提前完成产业结构升级

美国工业化是从19世纪初到20世纪初基本完成，虽然开始晚于英德，但凭借着资源、人才、技术等因素，在1880年工业产值超过两国，跃居世界第一大工业国。在工业化前期阶段，美国工业生产年增长率高达4.7%，铁路业飞速发展，到1 860年，铁路运输已承担全国超过2/3货运量。中期阶段，重工业占比明显上升，钢铁业、机械业、运输业发展惊人，教育事业蓬勃向上，.为工业化提供人才，直接提高劳动生产率，在工业化中后期，城市化率攀升较快，表现为明显的产业聚集、区域专业化和人二集中化。

从20世纪50年代到80年代，美国服务业比重逐步上升，第三产业的GDP比重和就业人口比重从55 .0%和5 6 .6%上升到6 7 .6%和67 .8%，第二产业的G DP比重和就业人口比重略有下降，从40%和30.8%下降到30.2%和24.3%，中国第三产业自80年代后加速.发展，2012年GDP占比与第二产业基本持平，未来上升空间较大。

进入1970年后，随着ＧＤＰ和人均收入水平的不断提高，人们的需求水平不断提高，服务业在GＤP占比快这攀升。后期，借助新科技提高了服务生产率，金融保险、专业科技服务、卫生保健等行业增长迅速。

4、人口总量上升，老龄化持续

人口总量和人均可支配收入水平的稳步上扬支撑着商业地产的发展，而人口年龄结构也在一定程度上影响着各业态的供需情况.，大致的人群年龄分析如下:

1、0-17岁--学生(教育时期，对写字楼市场无贡献，零售产品消耗有限);

2、18 -44岁--中青年人(此类人群可归为刚需族，随着刚毕业的学生进入就业市场，写字楼需求增加，同时他们也是零售物业的主要消耗者);