》1900一1950:萌芽期

重点城市波士顿、芝加哥和纽约分别在1 897、1 892及1 904年投入地铁运营，市中心交通便利，大量人口从郊区搬往地铁沿线。市内零售业的发展以家庭式小型店为主，具有“沿街商业”特色。芝加哥市中心的“Market Square是首个小型规划购物区，集办公、公寓、俱乐部等为一体，预示着地产开发商“购物中心”想法开始萌芽。虽然汽车在1915年开始投入生产，但是由于受到三十年代的经济大萧条和后来第二次世界大战的影响，汽车普及率较小。小型百货商场为主要零售业态，分布于交通便利、易达性好以及人流量比较大的街道两旁，便于市民交流和物品周转。在此期间，全美共有27个地区型购物中心建成投入经营，大部分配有临街停车场设施，其业态形式也日渐丰富，位于俄亥俄“Town & Country Shopping Center" 开辟了夜间购物先例，开始有露天表演吸引游客.

》1950一1970:决速成长期

当时最重要的一个发展趋势是以汽车带动各大产业发展，主要就是汽车带动高速公路的发展,把居民工作、购物和娱乐的板块拉得更远。另一方面也是由于传统大城市内交通拥堵,环境污染严重，居民生活条件恶化，城市人口开始向郊区迁移。大型购物中心数量在这个时期开始迅速发展，这段时间新增数量超1 20个，新增可租赁面积约1.2亿平方英尺。

传统的购物模式在这个时期发生了一次变革，购物中心建设郊区化，居民开始习惯周末开车到郊外，购买一周所需物品并存放与冰里，这也就是初期的功能性购物模式。购物中心的建筑模式也是针对其特点而设计，大量建立便捷的停车场，方便居民从高这公路下来停车购物，而中心内有各式各样货物满足居民要求。由于这些购物中心都在郊区，成本较低，所以大部分具有大型批发式的特点；沃尔玛在1962诞生，布局在郊区，主要在高速公路沿线。Sears也在该时期着重郊区销售。旺盛的市郊购物中心带动了其他商用物业的发展，很多批发商，工厂都相继建成。

》1970一1990社会适应期

70年代中期，美国爆发了能源危机，石油价格暴涨，小汽车到郊区购物成本升高。开发商和城市规划部门开始对郊区化的商业地产发展进行了反思，考虑城市建设是否应该具备更多的休闲与购物设施，购物中心的发展也开始思考城市市区化发展的可能。80年代初，兴起了回归都市的浪潮，商业地产迎来了第二次改革。一方面开发商对已有的功能性购物中心进行改造完善，比如加入巨型的影院系列和游乐场设施，改造具有单一功能的购物中心，另一方面在都市文化基础上增添休闲要素。1976年波士顿的QuinCy Market的建成，是第一个“欢乐集市”，使老的市镇得到重生。而后芝加哥在市内建起第一个直立的购物中心 Water TOwer PIace内有7层楼的商铺，22层楼的

酒店和40层楼的会寓。

》1990一2010成熟饱和期

由于信息科技的发展和网络购物模式的兴起，越来越多的网店对传统店面发起冲击，很多零售商也逐渐开展在线业务推广产品。90年代初，新建购物中心体量下降了约70%，归因于当时的信用危机和公司翻新与改造购物中心计划。行业特点逐渐演变为注重节能环保意识，融合新设计理念并增加业态组合变化。1993年，REITsI资模式启动，波士顿地产、西蒙地产等行业巨头开始并购小公司，迅速扩张经营规模并建立独有的品牌特色。

业态组合多样性和新型购物中心理念在明尼苏达州的“The Mall of America”完美体现。作为集合游乐公园、夜总会、餐饮业等业态的一个超大型购物中心，占地面积39万平方米，仅约一半面积用于零售.该中心是公认为娱乐业和零售业完美结合的新型购物区佼佼者。