当前，养老地产正在如火如荼发展之中，许多开发商正在积极探索养老地产这一新兴领域，尤其是高端养老产品的开发。由于国内养老地产发展时间尚短，各方面经验不足，不少开发商对养老地产该怎么做抱有很多困惑。

    中国是世界人口老龄化最快的国家之一，截至 2011 年，中国大陆 65 岁及以上老年人占总人口的 9.1%，到 2050年，这一数字将超过 25%，与发达国家持平。人口老龄化趋势使全社会面临着巨大的养老压力，而我国的养老设施床位数量还远远没有达到国际公认的老年人口 5% 的比例，养老机构建设仍有巨大发展潜力。与此同时，随着生活水平的提高和观念意识的转变，高端养老公寓也越来越多地受到一些老人及其子女的青睐。

    然而，中国的养老市场尚处探索阶段，许多开发商对高端养老产品还没有形成明确的概念，常以一般的高端房地产开发思路来面对养老市场，或是一味追求养老机构的设施豪华或规模宏大，或是忽视了老人的养老照护需求。这成为许多高端养老产品的开发误区。老人是否需要高端养老产品？什么情况下需要？需要怎样的高端养老产品？我们还要对这些问题进行充分的了解，才能做好高端养老产品的开发与运营。

笔者此次对于老人养老居住需求的分析基础主要来源于多年来的养老建筑设计实践经验和调研。一方面，笔者在实践工作中和许多开发商展开过较多的沟通，并率领工作团队参与了部分针对养老项目产品的前期客户需求访谈，以及高端养老设施的使用情况调研。同时，有幸参与到一些养老项目的研讨会中，了解到项目定位及实施过程中遇到的问题。另一方面，笔者在长期的教学研究环节中，专门组织学生开展针对老人养老意愿的需求调研，目前已经累计调研500人以上，访及全国160多家养老设施，积累了大量的基础资料。借此机会将这些成果进行归纳梳理，与大家分享。

一、老人入住养老公寓的动机有哪些？

什么情况下老人会选择入住养老公寓？通过调研分析，我们将老人的入住动机总结为如下四点：

① 获得及时的护理和医疗援助

获得及时的护理和医疗援助是老人入住养老设施的首要动机。随着子女异地就学、异地工作现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。许多空巢老人随着年龄的增长，感到独立生活较为吃力或生活部分不能自理时，会产生入住养老设施的想法，以便能获得及时的护理，并在突发疾病时得到医疗援助。另外，在与子女分开居住的老年夫妇中，一方去世、另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生“老伴儿不在了，一个人没意思，不如去养老公寓”的想法。

② 减轻子女等家庭成员的照顾负担

从调研结果来看（图），减轻家庭的照顾负担是老人入住养老公寓第二大原因。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，加重了 70、80 后子女肩上的担子：既要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这在老人身体尚为健康时或许还可承担，一旦老人身体出现严重疾病而需要长期居家照料时，子女往往要承受巨大的压力。是否要放弃工作来照顾父母？究竟由谁来照顾父母？这成为许多家庭都要面临的问题。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老人会选择入住养老公寓，以社会服务代替家庭照顾，减轻子女的生活压力。

③享受晚年生活

调研中，有相当一部分健康老人表示，入住养老公寓是一种开展新生活、享受生活的体验。一方面，养老公寓常常位于城市近郊，风景好、空气清新，比家中居住环境更舒适。另一方面，许多老人表示养老公寓提供的家政服务、餐饮服务可以大大减轻自己的家务劳动负担，忙碌了一辈子终于可以轻松自在地享受晚年生活。特别是出生于 50、60 后的一代，他们的消费观念较传统的老人有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条件较好的养老公寓享受老年生活。

④摆脱孤单

    摆脱孤单也是许多老人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和他人的交流。调研中，一些老人表示，和其他老人毗邻而居可以促进自己与他人的交流，甚至能帮助自己获得生活的信心。同时，许多老人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老公寓，既有共同话题可以交流，又能互相有个照应，共度晚年。

图1 对老人入住养老公寓动机的调研统计图（数据来源：2007至2011年清华大学建筑学院学生对255位老人的问卷调研结果）

老人对入住养老公寓存在的担忧

然而，在调研过程中，我们也了解到一些因素的存在使得老人对入住养老公寓有所担忧。比如，一些观念较为传统的老人害怕入住公寓后，会给人一种自己被子女遗弃的印象。还有部分老人担心养老公寓生活环境缺少活力，日常生活单调，活动受限制。也有一些老人会担心与其他老人的人际关系不好处理，害怕或是不愿意与失能失智老人做邻居。此外，服务不周、饭菜不合口味等原因导致情绪不好也是许多老人考虑入住养老公寓前所担心的问题。