城市综合体:几种典型范式的演变研究
作者:CCDI     来源:网络

一、混合开发:都市综合体的认知界定

    不知从何时候起,“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式,一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市,如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。而我国国内地理区位优势的差异,使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看,在城市化程度并不高的中国,已经提前出现综合体开发建设的热潮,这是非常值得注意的一种建筑现象。本文的讨论和研究即源于此——如果说传统意义上的建筑被分为住宅、体育、办公、文化、商业、医疗等诸多类型,那么综合体则是这些类型之上的新类型。它能够博得土地所在地区政府的期望聚焦,又能够激发开发单位的资金投入,也能够引发设计机构的跨界思考。

    然而,稍作观察即可发现,不论是地产界还是设计界,对“城市综合体”并没有一个统一的定义。很多时候,大家所说的综合体并不是同一种事物,许多已经建成和正在建设的项目也仅是被冠以“综合体”之名而已。真正的综合体意味着什么?在深入讨论这个概念之前,有必要对它进行认知层面的界定。

   从理论上说,大约在十多年之前,西方城市建设中出现的“HOPSCA”被很多人用作商业综合体的代名词(至今仍是如此)。其实这是一个简明有效却又比较狭义的综合体定义:即由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Public(公共空间)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会展)、Apartment(公寓住宅),共同形成的商业生态系统。“HOPSCA”指出了商业综合体最为重要的几个功能部分,但是仅仅具备了这些功能成分,还不能谓之综合体。近几年,学术界倾向于把城市综合体(City Complex)理解为“在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念,它强调了“高密度”、“多功能”、“相互联系”等特征,这些成为我们进一步认知综合体的假设前提。

    在此基础上,我们研究了CCDI或国内其他机构设计的数十座综合体项目,初步认为一个真正意义上的综合体应该同时满足以下五个方面的限定:

         1,高可达性:综合体一般应具备三种以上的交通方式到达(如步行、公交、地铁、私家车等),且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连;

         2,高密度:一般说来,综合体项目的土地容积率≥3.0,总建筑面积≥20万㎡

         3,存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能;

         4,不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系,强调水平联系;

         5,按照一个有条理的开发计划进行统一开发的一组建筑,在形态上呈现较强的标志性和完整性。

         从这些条件可以看出,综合体的核心意义在于高密度的“混合开发”(Mixed Used),这是资本主义城市商业发展中最为理性的土地使用方法。但混合不等于混乱,高密度也不等于拥挤,综合体的存在,证明了一种复杂之中有序状态(Organized Complexity)。


华盛顿水门中心

二、历史溯源:现代主义各个时期的综合体开发特征

    稍作溯源,我们可以发现城市综合体与人类城市发展历史存在许多戏剧化的暗合关系。例如,很多学者认为古罗马的大浴场是综合体的起源,它集洗浴、健身、阅览、商业、会议与一身。而另一些专家则认为中世纪的“集群街区”(居住和工作两大功能被叠合到一幢建筑之中,彼此交织联系)是最早的商业综合体实例。这种开发模式后来演变为文艺复兴时期的内街式购物廊,成为典型的混合街区范式。

    到了20世纪初,现代主义建筑萌芽时期出现的“现代城镇规划思想”(Modern Urbanism)成为综合体的死敌。这一时期的城市建设热衷于选择未使用的土地作为城市新的开始,以回避城市原有的混乱局面;并且严格限制居民数量和社区大小,将不同的城市功能分开布置以减少社会问题——而“综合体”,被视为城市混乱的根源而必须被限制和最小化。

    从霍华德的“花园城市”、柯布西耶“明日之城”可以看到将城市发展建立在一种类似“乌托邦”合作社会上的模型。人们用建设新城取代旧城,直接导致老城区的衰败(于是才有后来的新都市主义对此表示弥补)。这一思想在1928年发挥到极致。这一年,CIAM(国际现代建筑协会)成立,并提出《雅典宪章》:将城市四大主要功能(居住、工作、休闲、交通)各自独立分区发展,由此获得一种城市的秩序。

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